Niemals zuerst einen Makler beauftragen!
Was jetzt kommt, ist eine gute Warnung aus Erfahrung. Erleben wir leider immer wieder. Wir erhalten Anfragen zu Grundstücken, machen unsere Analyse und geben Auskunft. Gelegentlich gleich praktische Tipps.
Rückmeldung auf eine kürzlich an uns gestellte Anfrage (PDF als E-Mail-Anhang)
Antwort des Interessenten: Ich habe jetzt einen Makler mit dem Verkauf beauftragt, aber ich möchte noch das und das wissen.
Das ist falsch!
Wenn du das erste Mal eine Immobilie in Florida verkaufst, dann kennst du den Ablauf nicht von A bis Z. Es gibt viel mehr Tücken, als man denken kann.
Das absolut Sinnvollste ist, uns von Anfang an mit der Begleitung zu beauftragen. Speziell für deine Immobilie stellen wir ein Team zusammen, das genau auf dich passt. Das beginnt bei der Recherche und endet erst mit der Erstattung der Steuersicherheit vom Finanzamt.
Dazwischen liegen rund 1.000 Stellschrauben.
Natürlich, wenn du einen Florida-Realtor kontaktierst, verspricht er dir das Blaue vom Himmel. Schließlich möchte er den Auftrag gewinnen und deine Immobilie in seinem Portfolio listen. Aber da fängt es schon an: Verstehst du den Lückentext des Listing-Agreements? Was ist ortsüblich? Was bevorzugt bzw. benachteiligt dich?
Ein Realtor ist wichtig, aber nicht der Anfang und nicht das Ende.
Bitte verstehe uns richtig: Wir mögen Florida-Realtor und arbeiten mit verschiedenen zusammen. Gerne nehmen wir auch neue an Board. Beispielsweise, wenn du bereits eine Empfehlung hast. Ein Realtor ist ein elementarer Teil des Teams für deinen Immobilienverkauf. Aber er ist nicht der Kopf.
Er wird die örtliche Marktlage gut kennen. Er wird gut verhandeln können. Nicht alle können das. Aber sollte er die eigenen Verträge prüfen? Wird er die Unterlagen der Title Company prüfen? Darf er steuerliche Auskünfte erteilen? Wird er mit dem deutschen Notariat telefonieren, welches Rückfragen zu den US-Dokumenten hat?
Ein Realtor ist ein Immobilienverkäufer. Vieles andere (was du brauchst) kann oder darf er nicht!
Beispiel 1:
Verkauf scheiterte, weil Fristen nicht eingehalten wurden
Gut erinnere ich mich an eine Dame aus Bayern, selbst schon Rentnerin, die für ihren Vater ein Grundstück in Citrus Springs verkaufen wollte. Bei unbebauten Grundstücken hält sich der Verdienst für einen Realtor in Grenzen, weil er hauptsächlich prozentual vergütet wird.
Die ersten von ihr angefragten Realtor antworteten überhaupt nicht. Schließlich fand sich eine Maklerfirma. Diese fand auch einen Käufer. Im Gegensatz zu Deutschland sind in Amerika ziemlich kurze Fristen in den Verträgen üblich. Hat man keinen Generalmanager – das, was wir anbieten – der den gesamten Transaktionsvorgang überblickt und die individuelle Verkäufersituation kennt, kann man schnell unter die Räder geraten.
Der Verkäufer hat mithilfe seiner Tochter den Kaufvertrag elektronisch unterzeichnet. Das sind ja nur ein paar Mausklicks, ob man den Inhalt versteht oder nicht. Als dann zwei Wochen später 17 Seiten von Dokumenten zur Unterschrift, nebst Zeugenanforderungen und Notariat ankamen, waren sie überfordert. Versuchten zu verstehen und zu übersetzen. Das kostete so viel Zeit, dass die Fristen überschritten wurden und der Käufer abgesprungen ist.
Dann erreichte uns der Hilferuf und wir übernahmen den Fall. Die Maklerin war froh über uns, weil sie nun einen professionellen Ansprechpartner auf deutscher Seite hatte. Sie fand auch einen neuen Käufer. Wir prüften alle Dokumente und konnten sie nach der Erklärung zur Unterschrift empfehlen. Notar, Steuererklärungen, Meldewesen, Bank, sie wurden wunderbar durchgelotst.
Allerdings musste dieser Service zusätzlich bezahlt werden, denn der Vertrag mit einer hohen Maklervergütung war schon abgeschlossen worden und die Maklerin sah keinen Anlass, etwas von ihrer Provision für den später hinzugekommenen Helfer abzugeben.
Umgekehrt, beauftragt man zuerst uns als Generalmanager, verhandeln wir die Makler-Konditionen. Oftmals teilen wir uns rein, sodass für unseren dann gemeinsamen Kunden keine oder nur geringe Mehrkosten entstehen. Manchmal sind wir als Team sogar günstiger und/oder holen durch höhere Professionalität einen tatsächlich höheren Transaktionspreis heraus.
Beispiel 2:
Trotz erfolgreichen Verkaufs zwangsversteigert
In diesem Fall waren wir nur Beobachter. Niemand hatte uns beauftragt, obwohl das besser gewesen wäre.
Jemand verkaufte nach 4-jähriger Haltedauer eine Immobilie – in diesem Fall auch ein Grundstück – in Cape Coral. Die Arbeit des Realtors – von außen betrachtet – war nicht überwältigend, aber er hatte einen Käufer gefunden. Der Kaufvertrag wurde geschlossen und das Closing an eine Title Company übertragen.
Bis zu diesem Zeitpunkt hatte niemand geprüft, ob die Verkäufer mit den Zahlungen der Grundsteuer auf dem Laufenden waren. Waren sie nicht. Die Immobilie war zur Steuerzwangsversteigerung ausgeschrieben (Tax Deed Auction) und der Versteigerungstermin lag zwischen Abschluss des Kaufvertrags und des Closingsdates.
Niemand beachtete, dass die Immobilie zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben war
Das Grundstück wurde während des Verkaufsprozesses für nur 25.100 Dollar zwangsversteigert, ohne dass es einer der Beteiligten bemerkte.
Das Grundstück ging für 25.100 Dollar an den Höchstbietenden in der Auktion. Der Kaufvertrag lautete auf 35.000 Dollar. Dieser konnte durch Verlust des Grundstücks nicht mehr eingehalten werden. Ob der Käufer anschließend auf Lieferung des Grundstücks oder Schadensersatz geklagt hat?
Ist das nicht ärgerlich? Der Käufer hat die Immobilie nicht bekommen. Die Verkäufer nicht den Kaufpreis. Der Makler nicht seine Provision.
Ein Makler ist nicht verpflichtet, zu überprüfen, ob seine Auftraggeber Steuerschulden haben.
Diesen Fall habe ich hier dokumentiert. Es ist nicht der einzige Fall, den ich in meiner Karriere live sehen durfte. Ich bin öfter bei Versteigerungen live dabei.
Wir prüfen den Steuerstatus immer vor Annahme einer Mandantschaft und wir checken noch wesentlich mehr in unserer Verkaufbarkeitsprüfung. Das können wir auch gut, weil wir ursprünglich nicht aus der Maklerschiene kommen, sondern Investoren mit eigenem Geld sind.
Wer mit eigenem Geld investiert, prüft genauer.
Viele Makler sind selbst keine Immobilieninvestoren. Sie machen einen Job. Als Investor kennst du Immobilientransaktionen aus mindestens 2 Perspektiven: Käufer und Verkäufer. Bei uns kommt noch Auktionsbieter und der Weiterentwickler dazu sowie das Begleiten von mittlerweile einer dreistelligen Anzahl von Mandanten aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.
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