Verkauf einer Florida-Immobilie im Auftrag eines bestellten Betreuers
Die Zeit schreitet voran und so ist es natürlich, dass Menschen in einen Zustand kommen, indem sie sich nicht mehr selbst um Ihre Auslandsimmobilien kümmern können.
Inhalt
Einige haben für den Fall vorgesorgt und unsere Vereinigung beauftragt für den ggf. eintretenden Fall für ihre Werte in Florida die Vermögenssorge wahrzunehmen (Erteilung einer Vorsorgevollmacht begrenzt auf die Vermögenswerte in Florida in Kombination mit einer Florida Durable Power of Attorney).
Selbstverständlich werden wir ebenso für externe gerichtlich bestellte Betreuer und notarielle beglaubigte Betreuer tätig. Sobald sie uns gefunden haben, sind sie sehr erleichtert eine professionelle Lösung für den US-amerikanischen Bereich gefunden zu haben.
Von einem dieser Fälle berichtet dieser Artikel, um Ihnen einen kleinen Einblick in eine sonst eher unter dem Radar erbrachte Leistung zu schildern.
Ausgangslage
Das Objekt befand sich im Stadtgebiet von Venice in Florida.
Die Eigentümerin hat mehrere Jahre in Florida gemeinsam mit ihrem Mann ein Haus bewohnt. Ihr Mann starb im Jahr 2019 und sie ging nach Deutschland in die nähe ihrer Tochter zurück. Eine Freundin wollte sich ums Haus kümmern.
Ob und bzw. wie lange sich die Freundin ums Haus gekümmert hat, war bei Auftragserteilung nicht klar.
Als sich der gerichtlich bestellte Betreuer, ein Rechtsanwalt aus Hamburg, meldete hieß ist: Es sind jede Menge Steuerschulden aufgelaufen und man weiß nicht, ob bereits eine Zwangsversteigerung aufgrund dessen stattgefunden hat. Ob die Betreute überhaupt noch Eigentümerin ist. Ebenso lagen Schriftstücke und Forderungen eines vermeintlichen Käufers des Hauses vor, der versuchte der älteren Dame das Haus zu einem irrwitzig-niedrigen Preis abzuluchsen.
In Anscheinnahme vor Ort
Der Rechtsanwalt war mit unser Dienstleistungs- und Vergütungsvereinbarung einverstanden und noch am selben Tag fuhr einer unserer Leute zum Objekt in Florida mit dem gleichzeitig bestellten Schlüsseldienst, denn ein Haustürschlüssel war nicht ermittel- bzw. auffindbar.
Blick von der Straßenseite: Grundstück zu gewachsen, fahruntaugliche Autos sowie eine städtische Anordnung deutlich sichtbar an der Garagentür. Lage: Country Club Estates, City of Venice, Sarasota County, Florida. Eine gute und teure Gegend 3 Minuten vom Meer entfernt.
Um es vorweg zu nehmen: Wir wurden zu einem sehr sinnvollen Zeitpunkt beauftragt, denn an der Garagentür war eine städtische „Notice“ angebracht: Der Außenbereich des Grundstücks ist bis zum Ersten des nächsten Monats herzurichten, sonst wird eine Strafe von 250 Dollar pro Tag (!) verhangen.
Ja, Amerika hat viele Freiheiten, aber auch viele Regeln, an die man sich halten muss. Verwahrloste Häuser ziehen Ungeziefer aber auch Kriminelle an. Zudem haben sie wertmindernden Einfluss auf die umliegenden Immobilien.
Unordnung lockt Kriminelle an
Aufgabe war es einen Gartenbaubetrieb zu finden, der das wuchernde Grün nach 2 Jahren ungestörtem Wachstum im subtropischen Klima wieder zurückstutzt und entsorgt.
Bei Aufträgen über einen Sockelbetrag werden grundsätzlich mehrere Angebote eingeholt, weil die Preise für Dienstleistungen in Amerika deutlich auseinander gehen.
Zudem galt es die Fahrzeuge, die im äußerst schlechten und verkehrsuntüchtigen sowie unzugelassenen Zustand vor der Garage standen zu verwerten.
Das Grün wurde zurückgeschnitten, Rasen gemäht, Laub und Nadeln sowie die beiden PKWs entfernt. Damit wurde die Auflage der Stadt erfüllt. Wäre das über mehrere Wochen nicht passiert, hätte sich die Strafe auf 500 Dollar pro Tag erhöht sodass bald eine Summe zusammen kommt, die eine Zwangsversteigerung rechtfertigt und somit das Problem durch Dritte gelöst werden würde.
Die schnelle Lösung sie in die Garage zu verfrachten fiel aus, weil die Garage bis obenhin voller „Krempel“ war. Auch das Hausinnere wies neben einem hohen Grad der Vermüllung Probleme von Ungeziefer auf. Zudem war seit mindestens einem Jahr Strom und Wasser abgestellt. Die Rechnungen wurden nicht mehr bezahlt.
Es ist keine gute Idee in Florida ein Haus ohne Strom sich selbst zu überlassen, weil die Klimaanlagen dann nicht mehr arbeiten und sich leicht Schimmel bilden kann.
Hoher Verschmutzungsgrad im Gebäude – möglicherweise durch Überlassung einer dritten Person und eingedrungener Tiere. Übler Geruch in Folge ausgefallener Klimaanlage.
Aus Pietät Verpixelung des Fotos von der Küche und keine weiteren Aufnahmen aus dem Haus.
Verwertungsmöglichkeiten des Hauses
Dass das Haus verkauft werden sollte war schnell klar, denn die Besitzerin benötigte in Deutschland Geld und da war die Verwertung der Immobilie naheliegend, insbesondere weil sie sich in einem Zustand befindet, der Amerika-Reisen nicht mehr so wahrscheinlich macht – eine Wiederaufnahme des Lebens dort sowieso ausgeschlossen erschien.
Bei so einem Objekt ergeben sich drei Möglichkeiten:
- Short-Sale (Verkauf so wie es ist mit einem Abschlag zum Marktpreis, damit es möglichst schnell und mit all seinen Problem weg ist)
- Herrichtung des Nötigsten, um einen akzeptablen Verkaufspreis in einer überschaubaren Zeit mit überschaubaren Mitteleinsatz zu finden
- Fix-und-Flip: (Renovierung bis zu einem Grad, dass der neue Besitzer schlüsselfertig einziehen kann).
Wertermittlung
Natürlich machen wir stets eine eigene Analyse zu welchem Preis das Objekt verkaufbar ist. Für die Dokumentation beim Betreuungsgericht in Deutschland – und aufgrund der vielen sichtbaren und ggf. noch unsichtbaren Probleme – am Haus wurde ein externer Wertgutachter bestellt.
Das Wertgutachten (Appraisal Report) umfasste 21 Seiten und taxierte den momentan Wert auf 312.000 Dollar.
Zur Sicherheit für den bevollmächtigten Betreuer sollte grundsätzlich ein Wertgutachten in Auftrag gegeben werden. Eine Vorauswahl von lizenzierten lokalen Gutachtern stellen wir gerne zusammen.
Die Verwertungsvariante „Fix und Flip“ in Regie unter unserem Auftragsmandat schied aus, weil dafür der Eigentümerin die finanziellen Barmittel fehlten. Zwar gab es die Überlegung sich Kapital aus dem Investorenbereich zu besorgen, aber die Zeit bis zum erfolgreichen Verkauf spielte aufgrund des Gesundheitszustandes der Besitzerin ebenso eine Rolle.
Weswegen solle sie hohe Zinsen an einen Investor zahlen, um bei einem Verkauf im nächsten Jahr noch mehr Geld herauszubekommen? Der aktuelle Verkaufserlös wäre für die Finanzen der nächsten Jahre bereits ein Segen und niemand weiß wie lange die nächsten Jahre noch anhalten …
Zügiges abschließen und finanziell sinnvolle Lösung gewünscht?
Vereitelter Immobilienbetrug
Zudem drohte noch Ungewissheit von dem Versuchten über’n Tisch ziehen vom gescheiterten Immobilienverkauf zum Bruchteil des Wertes von einer Bande, die wohl das Haus weiterhin beobachtete.
Eine Woche nach dem wir das Türschloss ausgewechselt hatten, wurde eingebrochen und verschiedene Veränderungen am Objekt vorgenommen.
Die Täter waren so dreist, dass sie zur lokalen Polizeiwache gefahren sind und sich dort als neue Eigentümer vorgestellt haben. Sie behaupteten sie hätten die Immobilie vom Gericht zu gesprochen bekommen!
Einbruch und Rücksprachen mit der Polizei
Genereller Hinweis: Es ist sinnvoll in Florida pünktlich seine Grundsteuern zu bezahlen und den Zustand von Grundstück und Haus gepflegt zu halten. Tut man das nicht, braucht man sich nicht wundern, wenn Kriminelle darauf aufmerksam werden. Allein in diesem Jahr waren wir in drei Fällen bei der Abwehr von Immobilienbetrug engagiert. Vorsorge können Sie mit unserem Protection Service betreiben.
Im Fall dieser Mandantin wurde am Haus eine mobile Videoüberwachung installiert und von da an alle Besucher des Hauses aufgenommen.
Eine Videoüberwachung schreckt nicht nur Kriminelle ab, sie dokumentiert auch Besichtigungen und Dienstleister (z.B. Handwerker, Gutachter).
Verkauf zum Höchstpreis + Verzicht auf Inspektionsklausel
Üblicherweise werden Immobilien in Florida mit einer mehrtägigen – manchmal sogar mehrwöchigen – Inspektionsfrist (Inspection Period) geschlossen.
Das bedeutet, dass der Käufer ein Zeitfenster hat, in dem er seine Gutachterin ins Haus lassen kann. Beispielsweise um eine Machbarkeitsstudie der geplanten An- und Umbauten vornehmen zu lassen. In diesem Fall wäre ein lizenzierter Gutachter auf versteckten Schimmel sinnvoll gewesen.
Oft wird dieses Instrumentarium verwendet, um nachträglich den Preis zu drücken oder ohne Abzüge der Anzahlung wieder aus dem Kaufvertrag herauszukommen. Ein Gutachter wird immer Punkte zur Nachverhandlung finden, denn sie machen ihre Arbeit im Allgemeinen sehr gründlich. Beispielsweise wird jede Steckdose wird geprüft!
Innerhalb der Inspektionsfrist kann der Käufer vom Vertrag ohne Nennung eines Grundes zurücktreten, üblicherweise.
Wir gestalteten die Kommunikation mit den Interessenten – glücklicherweise gab es aufgrund der Lage der Immobilie – viele, dass sie das Haus ausführlich unter die Lupe nehmen können und gerne zum aktuellen Zeitpunkt mit Gutachtern beginnen können.
Es liegt in der Natur der Sache, dass es nur einen Käufer geben kann und so sollte die Rangfolge so gebildet werden:
- Anzahl der Tage der Inspektionsfrist (wobei kommuniziert wurde, dass bereits ein Angebot von 0 Tagen vorlag)
- Höhe des Kaufpreises
Dass der Verkauf der gerichtlichen Zustimmung in Deutschland unterliegt und wir deswegen längere Fristen benötigen, wurde ebenfalls kommuniziert.
Trotz dieser harten Klausel des Verzichtes auf die Inspektionsfrist gab es mehrere Angebote, die eine 0-Tagesfrist aufwiesen sowie mit einer automatischen Erhöhung versehen waren, wenn ein anderer mehr bieten täte.
Ehrliche und offene Kommunikation – auch eine Kunst des Verhandlungsgeschicks – führten zu einem Höchstangebot von 355.000 Dollar.
Ein Kaufvertrag für eine Florida-Immobilie (Haus) kann ohne Anlagen bereits 12 Seiten umfassen. Selbstverständlich prüfen wir jede Zeile und erklären die Bedeutung unseren Mandanten in deutscher Sprache. Glücklicherweise sind die meisten Kaufverträge standardisiert, sodass man den Fokus auf die Kreuze, Eintragungen und Zusätze legt.
Erfolg: 43.000 Dollar über dem Wertgutachten
355.000 USD: Dieses Höchstangebot bekam den Zuschlag und nach einem nochmaligen Besuch des Hauses (das Gefühl der Kaufreue nach einem Bieterverfahren), wurde die Anzahlung überwiesen und damit der weitere Prozess eingeleitet.
Das ist der aktuelle Stand zum Zeitpunkt der Verfassung des Artikels. Damit endet natürlich nicht unsere Tätigkeit, denn ein Verkauf hat steuerliche und meldepflichtige Auswirkungen auf beiden Seiten des Atlantiks.
Natürlich befinden sich in unserem Team die entsprechenden Dienstleister, doch es muss ja jemand geben, der sie entsprechend instruiert und alles in ein harmonisches Zusammenspiel bringt, sodass am Ende der Transaktion jeder das Geld auf seinem Konto hat, was ihm zusteht und das alle Erklärungen und Meldungen ebenso fristgemäß und korrekt abgegeben worden sind.
Das ist die Aufgabe des General-Managers
Zudem steht der Versand und ggf. die Verzollung der persönlichen Gegenstände aus dem Haus, die nach Deutschland gebracht werden sollen noch an.
Schlussworte und Infos für die künftige Auftragserteilung
Die Annahme eines Auftrages als „General Manager“ zur Auflösung eines Hausstandes und Verkauf des Immobilienbesitzes für Bevollmächtigte ist stets eine Aufgabe mit viel Arbeit und Überraschungen.
Da wir für den Bevollmächtigten sowie seinen Mandanten eine ausgezeichnete Dienstleistung erbringen möchten, schauen wir uns den Fall vor Annahme genau an und prüfen welche Ressourcen benötigt werden. Wenn eine Zusage erfolgt, dann mit 100 % Einsatz.
Nur das wird dem damaligen Auftraggeber, der die Vollmacht über sein Vermögen gegeben hat bzw. bei gerichtlich erteilten Vollmachten, gerecht.
Falls Sie jemand kennen, für den dieser Artikel eine Hilfe sein könnte, dürfen Sie diesen gerne weiterempfehlen. Beispielsweise an Besitzer von Florida-Immobilien, die bereits im gehobenen Alter angekommen sind (> Anregung über eine Vermögensvorsorgevollmacht bezüglich Immobilienbesitz in Florida nachzudenken) und natürlich ebenso ehrenamtlichen sowie berufsmäßigen Betreuern oder Gerichten.
Weiterer Hinweis: Falls Ihr Vollmachtsgeber Besitzer von Land / einem oder mehreren unbebauten Grundstücken ist, können Sie sich ebenso bei uns melden. Aktuell haben wir einen Auftrag für eine privat-rechtlich bestellte Betreuerin übernommen. Hier geht es um den Verkauf eines Grundstücks in Lehigh Arces, Lee County, sowie Hilfe bei der Auflösung von Bankkonten.
Schreibe eine Ergänzung oder stelle eine Frage, Danke fürs Engagement!