Bericht aus der Praxis

Florida-Immobilie verkaufen: Zuerst bei uns melden!

Wieder ein Bericht aus der Praxis, in dem deutsche Verkäufer während des Verkaufsprozesses die Unsicherheit packt und sie Hilfe bei uns suchen.

Hilfe und Sicherheit kann man bei uns finden. Das ist unser tägliches Geschäft. Aber weswegen sollen wir umsonst arbeiten, wenn man dem US-Makler 6 % Provision in den Rachen schmeißt?

Apartment in Florida

Der Verkauf eines Apartments in Florida ist meistens ein attraktives Geschäft, deswegen sollte man eine Spitzenleistung für den Mandanten erbringen!

Konkreter Fall: Ein Senior möchte sein Apartment in [Ort eintragen] verkaufen, weil er in dem Alter ist, in dem er es nicht mehr nutzen möchte. Er bleibt lieber in seiner Heimat Österreich.

Mit dem Verkauf wird die Maklerin, die bisher auch die zwischenzeitliche Ferienvermietung gemacht hat, beauftragt. Das Listing Agreement wurde über die vollen und üblichen 6 % Provision ausgestellt. Sie findet einen Käufer und die Verkaufsdokumente werden erstellt.

Listing Agreement Vergütung

Listing Agreement, Auszug aus dem Bereich der Vergütung. Alles verständlich?

Die Verkaufsdokumente überfordern den Verkäufer und er sucht Hilfe bei seiner Tochter. Das Verstehen der zahlreichen Dokumente ist für einen Laien, der zum ersten Mal eine Immobilie in Amerika verkauft, nicht gerade einfach. Vor allem, wenn man nicht weiß, was üblich und wie der Ablauf ist. Auch kamen Fragen und Bedenken bezüglich der steuerlichen Auswirkungen und Verfahrensweise in Amerika.

Weil die US-Maklerin nicht in der Lage war, ihre ausländischen Mandanten professionell durch den gesamten Prozess zu führen, wurde Hilfe bei uns gesucht. Bevor man Hilfe annehmen wollte, begann die Kostendiskussion. Man kennt das von steuer- oder rechtsberatenden Berufen. Stundensatz zwischen 350 und 500 Dollar. Aber wie viele Stunden kalkuliert man als Vorschuss ein?

Das Problem ist: Der Verkäufer weiß anfänglich nicht, welcher Aufwand mit einem Verkauf einhergeht. Die Erfahrung aus dem Kauf ist lange her, und damals war es einfacher von der Bürokratie. Ein Kauf ist sowieso wesentlich einfacher.

Die gute Nachricht:

Wenn du zuerst zu uns kommst, kostet dich unsere Beratungs- und Lotsentätigkeit nichts zusätzlich.

Warum ist das so?

Weil wir uns mit den US-Maklern rein teilen. 2 % vom Verkaufserlös gehen an uns, 4 % verbleiben in Florida. Mit dieser Aufteilung arbeiten US-Realtor sehr gerne mit uns zusammen, denn deutsche Kunden können teilweise recht anstrengend sein. Auch bei Dingen, für die sie wenig können. Beispielsweise Notare für die Unterschriftbeglaubigung in Deutschland, die für Termine 4 Wochen Vorlauf benötigen oder sich weigern US-Dokumente zu bearbeiten.

Für die österreichische Familie hätte es bedeutet, dass wir sie von Anfang an professionell begleitet hätten und individuell auf sie ein Team zusammengestellt hätten. Darin hätte ihre bevorzugte Maklerin ihren Platz zum Verkauf gehabt. Die reine Vermittlungstätigkeit ist zwar ein wichtiger, aber eben auch nur ein Teil des Ganzen.

Zudem prüfen wir jeden Maklervertrag, ob er fair und üblich ist, bevor er vom Mandanten unterzeichnet wird. Wir haben schon die tollsten Dinger erlebt, obwohl US-Realtor oft den Standard-Vertrag vom Verband nehmen. Dieser ist ein Lückentext. Hier kommt es darauf an, was in die Lücken eingetragen wird und wo die Kreuze bei den Auswahlmöglichkeiten gesetzt werden. Welche Bedingungen werden zusätzlich eingetragen? Kannst du das selbst überprüfen?

Nach dem Kaufvertrag, der ebenfalls häufig ein Standard-Formular mit Lücken und Ankreuzoptionen ist, gibt es Verpflichtungserklärungen seitens der Title Company.

Was darf und was sollte dort besser nicht drinstehen?

In vielen Punkten kann dir ein guter US-Realtor helfen, wenn er will. Aber in ebenso vielen kann oder darf er es durch die standesrechtlichen Regeln in Florida nicht.

Unser Service ist umfänglicher, weil wir nicht den standesrechtlichen Regeln eines US-Realtors unterliegen. Das heißt, wir dürfen mit unseren Mandanten „Tacheles“ reden an Punkten, an denen beispielsweise die Antidiskriminierungsregeln eine Realtorauskunft untersagen. Es ist weltfremd, wenn bestimmte Berufsgruppen keine Aussagen zu Kriminalität oder Bevölkerungszusammensetzung machen dürfen. Das trifft mehr auf den Kauf von Immobilien zu. Beim Verkauf sind es die steuerlichen Themen, bei denen einige US-Realtors bei Ausländern unbeholfen wirken.

Regel Nr. 1: Komme zuerst mit deinem Verkaufsanliegen zu uns.

Regel Nr. 2: Wenn du bereits einen Makler und einen Käufer hast, können wir zwar an den geschlossenen Verträgen nichts mehr ändern, aber wir können dich sicher begleiten. Es ist mehr als der reine Verkauf und falls dieser die Dokumente dazu zu viele Pferdefüße haben, fällt uns eine bessere Lösung ein. Sprich uns an!

Aber wundere dich nicht, dass wir üblicherweise für unser Engagement bezahlt werden. Selbst, wenn du bereits viel Geld für den US-Makler bezahlst.

Nachkalkulation vom Honorar

Beispielsweise habe ich in dem Österreicher-Fall nur 0,5 % vom Verkaufspreis pauschal als Alternative zur Abrechnung nach Aufwand zum Stundensatz angeboten. Das war Geld, welches zusätzlich von der Familie nicht eingeplant war und was auch nicht nötig wäre, hätten sie sich zuerst bei uns gemeldet.

Unsere Hilfe hat sich finanziell ausgezahlt …

Ach ja: Bei einem Fall vor 3 Jahren wurden wir gebeten, die Verkaufsdokumente zu prüfen. Unsere Prüfung ergab, dass dem Verkäufer 9.900 Dollar zu wenig ausgezahlt werden würden. Ursächlich dafür war eine nicht allzu schwierige Besonderheit bei der steuerrechtlichen Einordnung des Verkäufers. Wir mussten unsere Steuerkanzlei ins Spiel bringen, weil die Title Company und ihre bevorzugte Steuerkanzlei diese Besonderheit nicht erkennen wollten. Allein von uns wollten sie den Änderungswunsch nicht annehmen. Seit wann kennt sich ein Deutscher besser im US-Recht aus als ein Amerikaner? Für den Mandanten kostete der Einsatz unserer Steuerkanzlei nichts extra, denn wer mit uns geht, hat üblicherweise eine kalkulierbare Pauschale. Keine Extrakosten!

Es war gut, dass wir das für unseren Mandanten entdeckt hatten und trotz des Ärgers den Nachteil abwenden konnten. Unser Mandant hat deswegen 9.900 Dollar mehr ausgezahlt bekommen und konnte sich den langwierigen und kostenintensiven Prozess der Steuererstattung in den USA sparen.

Deswegen:

Immobilienverkauf in Florida – zuerst bei uns melden!

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Wer schreibt hier?

Richard Banks ist Investor, Autor und Networker. Als Networker hat er die Connections, für Ihre Ideen oder Herausforderungen genau das passende Team zusammenzustellen, was Sie brauchen, um in Florida erfolgreich zu sein. Nehmen Sie heute noch Kontakt auf, indem Sie kurz Ihr Anliegen schildern, und merke: Herausforderung in Florida ⇒ Zuerst bei Richard Banks melden.

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