Reales Beispiel „Sunbeam“

Erzielung eines guten Verkaufs­gewinns durch Weiter­entwicklung des Grundstücks

Grundstücksdeal

Vorab: Niemand muss ein Grundstück weiterentwickeln. Die meisten Grundstücke wechseln den Eigentümer ohne Weiterentwicklung.

Dass eine Weiterentwicklung für den aktiven Investor sich lohnen kann – und gleichzeitig sinnvoll für die Gesellschaft ist –, werden Sie in dieser Dokumentation nachlesen können.

1. Einkauf eines geeigneten Grundstücks

Zuerst muss ein geeignetes Grundstück (= nicht alle Grundstücke sind geeignet) gefunden werden. Wie es zum Einkauf des Grundstücks „Sunbeam“ zu einem sehr guten Einstandspreis gekommen ist und wie Sie das nachmachen können, kann hier nachgelesen werden.

Sunbeam Einkauf

Kosten beim Einkauf

Beim Kauf eines Grundstücks fallen Kosten an. Bei „Sunbeam“ sind diese angefallen:

      27,00 USD Gebühren beim County
      45,00 USD Bankgebühren

Im Falle der professionellen Begleitung:

   1.473,50 USD

Aber ohne diese professionelle Begleitung wäre es wohl kaum zu dem erfolgreichen „Deal“ gekommen, so wie er hier dokumentiert ist.

Gesamtkosten beim Einkauf

  14.790,00 USD Grundstück
      72,00 USD Gebühren
   1.473,50 USD professionelle Begleitung
__________________________________________________
= 16.335,50 USD Gesamtkosten

2. Weiterentwicklung und deren Kosten

Ein Grundstück kostet jeden Tag Geld (Steuern), bringt aber keine Einnahmen. Dazu benötigt man ein Haus, welches man vermietet (langfristig oder für Urlauber). Das sollte jedem Investor klar sein.

Bei Sunbeam kommt noch hinzu, dass neben den Steuern Anschlussgebühren für das Stadtwasser zu zahlen sind. Das ist eine interessante Besonderheit an Cape Coral. Es gibt zahlreiche Grundstücke, die erst vor kurzem an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen wurden. Die Kosten dafür werden über mehrere Jahre parallel zur Grundsteuer abbezahlt.

Das kann man positiv sehen, denn die Einkaufskosten spiegeln das wieder. Solche Grundstücke haben im Vergleich zu Grundstücken ohne Anschlussgebühren für die Wasserversorgung einen Preisabschlag.

Professionelle Fotos

Als Erstes haben wir in professionelle Fotos investiert. Das vernachlässigen viele Makler. Es gibt Grundstücke ohne aussagekräftige Beschreibungen und Fotos am Markt. Wer soll sich dafür interessieren?

Sunbeam Luftaufnahme

Ein Bild aus der Serie. In der Zwischenzeit sind wir gemeinsam mit unserem Dienstleister vor Ort gewachsen. Es gibt zu den Fotos zusätzlich ein Überflugvideo. Preislich liegen wir bei 210 Euro. Sunbeam war unser erstes Test-Grundstück und so erhielten wir einen Super-Sonderrabatt:

      50,00 USD Fotoaufnahmen

Wartezeit

Der Einkauf des Grundstücks war wirklich sehr günstig. Deswegen haben wir uns ein paar Monate Wartezeit genommen. Ein professioneller Investor oder Makler kennt die historischen Preise …

… natürlich kostet ein Grundstück jeden Tag Geld. Bei Sunbeam waren das im Jahr 2019:

   2.616,67 USD Grundsteuer und Ratenzahlung
                für den Wasseranschluss zusammen

Beim Kauf gab es eine Gutschrift für den Steuerzeitraum, in dem das Grundstück noch dem alten Besitzer gehört hat, in Höhe von:

–  1.451,23 USD Gutschrift

Damit lagen die Unterhaltskosten im Anschaffungsjahr bei

   1.165,44 USD

Bitte beachte: Es sind höhere jährliche Kosten, weil der geringe Kaufpreis die spätere Ratenzahlung der Anschlussgebühren impliziert hat.

Quasi bekommt man heute ein voll angschlossenes Grundstück, muss den Preis dafür jedoch erst in den Folgejahren abbezahlen!

Erstellung eines Verkaufsangebots

Am 1.11.2019 wurde das Grundstück wieder zum Kauf gelistet – hier auf der Seite und ebenfalls auf dem US-Markt, natürlich mit aussagekräftigen Fotos und Beschreibungen.

Die deutsche Version ist hier.

Sunbeam Grundstück

Verkaufspreis

 28.750,00 USD

Auszug auf dem Immobilien-Portal „Zillow“:
Sunbeam Zillow

Auf dem deutschsprachigen Markt haben wir es zuerst ein bisschen teurer angeboten, quasi mit Service-Zuschlag für die Begleitung von weniger erfahrenen Anlegern in deutscher Sprache sowie der Option, in Euro mit Überweisung auf ein deutsches Bankkonto zu bezahlen.

Nach dem öffentlichen Listing in den USA haben wir für unsere deutsch­sprachigen Leute den Preis gesenkt, so dass trotz zusätzlichem Service das Grundstück für Deutsche günstiger war als für Leute auf dem US-Markt. In Deutschland circa 500 Euro günstiger!

In beiden Fällen war der Angebotspreis etwas günstiger als vergleichbare Grundstücke im Umkreis von 400 Metern und günstiger als die Nachbargrundstücke (anderer Zuschnitt).

Grundstück am Sunbeam-Kanal in Cape Coral

Vergleichsgrundstücke: Zum Zeitpunkt der Angebotserstellung wurden die Grundstücke a) zu 37.773 Euro bzw. b) zu 44.923 Euro ebenfalls am Markt angeboten.

Der Gewinn liegt nun mal im Einkauf. Diese alte Kaufmannsregel ist weltweit gültig. Die Preise für Grundstücke sind oft sehr unterschiedlich, selbst wenn Sie nahe bei­einander­liegen. Ein tolles Spielfeld für mutige Investoren.

Aber Vorsicht: Es ist so wie bei Aktien – nicht mit jedem Objekt gewinnt man!

Na ja, die Nachfrage war verhalten. Es war ein fairer Preis (für einen Häuslebauer), aber eben kein Schnäppchen mehr. Deswegen haben wir etwas unternommen, was einem künftigen Bauherren sehr entgegenkommen würde.

Bau einer Kaimauer (Seawall)

Kaimauer Sunbeam

Die Frage ist: Warum der Aufwand mit der Kaimauer?

Die Antwort ist: Erhöhung der Verkaufschance und die Erzielung eines guten Verkaufserlöses (durch Wertsteigerung der Grundstücks).

Der Bau einer Kaimauer macht etwas Arbeit, aber vor allem für die Bauarbeiter – weniger für den Investor.

Vertrag über den Bau der Kaimauer:

Angebot für den Bau einer Seawall

Vielleicht machen wir mal eine ausführliche Dokumentation (Anleitung) zum Bau einer Kaimauer. Für diesen Artikel die wichtigsten Schritte in aller Kürze:

  • eine oder mehrere Baufirmen finden und Angebote einholen
  • sich für eine Baufirma entscheiden
  • Baugenehmigung einholen (macht die Baufirma)
  • Bauausführung
  • Bauabnahme.

Im Rahmen des Kaimauerbaus wurden die restlichen Bäume auf dem Grundstück gefällt, entfernt und der Rest vom Grundstück glattgezogen.

Grundstück Sunbeam – Bäume gefällt

Im Prinzip ist das Grundstück jetzt reif für den nächsten Schritt: Bebauung.

Was bedeutet unsere Aufbereitung für einen Häuslebauer?

Er spart sich etwa 5 Monte Zeit bis zum Start mit dem Hausbau und zusätzlich den Aufwand, der über dem Bild beschrieben wurde.

Warum nicht ein baureifes Grundstück nehmen, wenn es genauso viel kostet wie ein nicht-baureifes Grundstück zzgl. des Aufwandes, um die Baureife herzustellen?

Das baureife Grundstück war für den Interessenten so interessant, dass er noch nicht mal von den oft üblichen 10 Prozent Abschlag unterhalb des Angebotspreises zum Verhandlungs­einstieg Gebrauch gemacht hat.

Die 10 Prozent Nachlass zum Verhandlungs­einstieg, wie wir sie hier beschrieben haben, werden bei wertvolleren Grundstücken etwas „dünner“.

3. Verkauf und Gewinnberechnung

Verkauf von Sunbeam

Noch während der Bauarbeiten meldete sich ein US-Amerikaner, der gerne das Grundstück kaufen wollte. Sein Angebot von 43.000 USD lag nur 2,6 Prozent unter dem Angebotspreis.

Es wurde sofort angenommen (= Kaufvertrag ist geschlossen), denn es gab schon Interesse an einem neuen Grundstück zur Weiterentwicklung und Dank des günstigen Einstiegspreises ist genügend Gewinn für diesen Property-Deal erwirtschaftet worden.

Gewinnberechnung

Die Gewinnberechnung führen wir sehr einfach durch: Verkaufserlös abzüglich aller Einkaufs- und Weiterentwicklungs- sowie Unterhaltskosten.

Einkaufskosten
 14.790,00 USD Grundstück
     72,00 USD Gebühren
  1.473,50 USD professionelle Begleitung

Kosten 2019
     50,00 USD Fotos
  1.165,44 USD Grundsteuern + Anschlussgebühren

Kosten 2020
 15.405,00 USD Bau der Kaimauer
    928,20 USD Grundsteuern + Anschlussgebühren bis 30.4.

Verkaufskosten
  2.150,00 USD Provisionen für Realtor
    350,00 USD Title Company
    210,99 USD Title Versicherung
    301,00 USD Stempelgebühr
     37,00 USD weitere Gebühr
     48,49 USD Gebühr vom Notar in Deutschland (44,86 EUR)
     53,83 USD Porto DHL-Express (49,70 EUR)

__________________________________________________
= 37.027,53 USD Gesamtkosten

– 43.000,00 USD Verkaufserlös
__________________________________________________
=  5.972,47 USD Gewinn

Knapp 6.000 USD in knapp 9,5 Monaten erwirtschaftet.

Oder anders ausgedrückt:

20,51 % Rendite p.a.

Bei der Prozentberechnung haben wir konservativ unterstellt, dass am Tag des Kaufes alle künftigen Zahlungen bereits bereitgestellt wurden (unverzinst auf dem Girokonto lagen).

Tatsächlich wurde bis zum Tag des Verkaufes die Kaimauer nicht bezahlt, weil sie sich noch im Bau befindet. Bisher wurde lediglich die Anzahlung in Höhe von 3.205,00 USD überwiesen. Wenn man das nur tatsächlich eingesetzte Kapital in die Zinsberechnung einbezieht, kommt man deutlich über 30 Prozent!

Das erreicht man nicht mal bei den hochverzinsten Tax Liens und auch selten mit Aktien.

Gleichwohl gilt: Genau wie bei einer Aktien­investition gibt es bei einem Grund­stücks­engagement keine Garantie, dass es so erfolgreich wird. Es kann erfolgreicher ausfallen oder eben nicht. Es gibt auch die Möglichkeit – genau wie bei Aktien –, Grundstücke mit Verlust wieder zu verkaufen. Das sollte jedem (potenziellen) Investor klar sein.

Robert Kiyosaki sagt gerne: Bei Immobilien hat man wenigsten die Kontrolle über die Entscheidungen. Was können Sie schon bei einem Aktienunternehmen entscheiden?

Robert Kiyosaki ist ebenfalls der Erfinder vom Lehrspiel „Cashflow“. Was Sie auf dieser Seite gelesen haben, ist ein Ausschnitt von „Cashflow“ – nur eben in echt!

Cashflow Spiel

Abschließende Hinweise

Diese Dokumentation ist zu 100 Prozent an den Tagen mit den Zahlen wie beschrieben gelaufen. Es ist kein fiktives Beispiel!

Ich freue mich darauf, noch mehr Grundstücksdeals zu machen und damit mein Vermögen auszubauen.

Außerdem ist die Weiterentwicklung von Immobilien gesellschaftlich positiv zu bewerten. Irgendwo wollen ja Leute wohnen oder ihren Urlaub verbringen. Dafür muss es Leute geben, die die Vorarbeit machen. Sie „arbeiten“ und gehen auf eigene Rechnung ein wirtschaftliches Risiko ein. Läuft es gut, verdienen sie daran. Passt, oder?

Wenn die „Chemie“ stimmt, helfe ich dem einen oder anderen gerne ebenfalls sein Vermögen auf diesem Gebiet zu erweitern (oder eben die entsprechende Erfahrung zu sammeln). Die Kosten dafür sind in der Dokumentation bereits enthalten. Der schöne Gewinn ist nach Kosten für professionelle Begleitung beim Kauf berechnet!

Die, die heute schon eng mit mir zusammenarbeiten, haben in das Amerika-All-in-Package investiert. Da man hier noch weitere Dienstleistungen erhält, lässt sich das kaum auf einen einzelnen Grundstücksdeal umrechnen.

Noch mehr lesen?

Wer schreibt hier?

Richard Banks ist Immobilien- und Tax-Lien-Investor mit Schwerpunkt in Südwest-Florida. Ähnlich wie Robert Kiyosaki gibt er gerne eigene Erfahrungen so weiter gibt, dass andere davon profitieren können. Einige seiner „Deals“ sind im Aufsteiger-Training dokumentiert.

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