Eine US-Firma für den Kauf einer US-Immobilie gründen?

Wer in den USA eine Immobilie kauft, erlebt im Gegensatz zu Deutschland (oder Österreich oder der Schweiz, welche in diesem Artikel grundsätzlich austauschbar sind), eine völlig andere Art der Bürokratie.

Vieles ist Vorschrift, anderes kann vertraglich nach Belieben geregelt werden. Wer es „auf eigene Faust“ versucht wird vermutlich zum Ziel kommen, jedoch gibt es viele Fallstricke, die teuer werden können.

In diesem Artikel erfahren Sie, ob es sich eher lohnt eine Immobilie im eigenen Namen zu kaufen, oder ob man sie lieber im Namen einer Firma kauft.

Meine US Traum-Haus-LLC

Einfacher und günstiger als oft gedacht – insbesondere im Schadensfall.

Ausländische Firmen haben, solange ein Wohnsitz in Deutschland besteht, kaum Vorteile, insbesondere keine Steuerlichen.

Bei Immobilien ist eine ausländische Firma steuerlich jedoch irrelevant, da Immobilien dank der Doppel­besteuerungs­abkommen immer im Land der Liegenschaft besteuert werden. Entsprechend muss die ausländische Firma dem deutschen Finanzamt zwar gemeldet werden, aber es sind keine Steuern zu entrichten.

Aufgepasst: Man darf die Firma ausschließlich im Zusammenhang mit der Immobilie nutzen, bei jedem anderen Geschäft würde eine Steuerpflicht in Deutschland ausgelöst.

Risiko: Wegen Kleinigkeit auf Millionen Schadenersatz verurteilt!?

Als Erstes sind die in europäischen Augen „verrückten“ US-Schadensersatzklagen zu nennen. Für „Kleinigkeiten“ können schnell Millionenbeträge fällig werden. Natürlich ist das Risiko mit einer Immobilie in so einen Fall herein­zuschlittern nicht sehr hoch, aber wenn doch kann es existenz­bedrohend werden.

Mit einer haftungsbeschränkten LLC oder Corporation ist das Risiko auf den „Inhalt“ der Firma, also die Immobilie, beschränkt. Mit Ausnahme grober Fahrlässigkeit ist das restliche Privatvermögen oder der „Inhalt“ anderer Firmen nicht mehr erreichbar.

Firma schützt alles außerhalb der Firma!

Unmittelbar bedeutsamer ist, dass man mit US-Firma auftretend als „Inländer“ gewertet wird. Das kommt vielen Amerikanern entgegen, die oftmals nicht über die Landesgrenzen hinausdenken.

Viele Deutsche lernen FIRPTA erst beim Verkauf der Immobilien kennen …

Beim Kauf einer Immobilie ist das weniger wichtig, beim Verkauf ist es jedoch essentiell: Ein Gesetz namens FIRPTA, von dem die meisten Ausländer erst hören wenn sie ihre Immobilie wieder verkaufen wollen, zwingt Käufer dazu 15 % des Kaufpreises anstatt an den Verkäufer an die US-Steuerbehörde zu überweisen.

Mit diesem Betrag werden eventuelle Steuern (Kapitalgewinnsteuer) die beim Verkauf fällig werden verrechnet. Um den Restbetrag zu erhalten muss man eine gesonderte Abrechnung für die Steuerbehörde erstellen, welche (wenn man es nicht selber macht) mit Gebühren verbunden ist. Ferner erhält man die Differenz oft erst nach mehreren Monaten ausgezahlt, was bei einem möglichen Anschlusskauf sogar eine separate Zwischen­finanzierung erfordern kann.

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Zwar muss der Käufer dabei nicht so viel beachten (dieser Teil wird von der Title Company erledigt), aber es gibt immer wieder Fälle in denen Amerikanern diese „Unregelmäßigkeit“ so suspekt und kompliziert vorkommt, dass sie vom Kauf Abstand nehmen; der „Super-GAU“ für jeden Verkäufer.

Kosten (anteilsmäßig) absetzen

Besitzt man eine Immobilie in den USA ist zu vermuten, dass man gelegentlich in die USA reist. Was bisher immer eine Urlaubsreise war, kann plötzlich steuerlich geltend gemacht werden: Nicht zu 100%, aber große Teile einer US-Reise können im Rahmen der Abrechnung der US-Firma zu einem steuerlichen Vorteil führen.

Bonität in den USA über die Firma aufbauen und Vorteile nutzen

Falls man in den USA Größeres vorhat, ergibt sich durch eine US-Firma der Vorteil dass sich Kredit­würdig­keit aufbaut. Oftmals sitzen bei US-Banken die Dollar zu niedrigen Zinsen durchaus lockerer als in Europa. So kann man, nach einer gewissen Zeit zuverlässiger Zahlungen, an attraktive Zinsen und Kreditkarten gelangen. Finanzierungen und attraktivere Meilen­programme als in Europa werden plötzlich problemlos nutzbar.

Sobald eine US Firma sogar Angestellte beschäftigt, z.B. kann für mehrere Immobilien ein örtlicher Verwalter sinnvoll werden, dann öffnet die eigene Firma sogar das Tor zur Einwanderung, welche mit einem Investoren Visa durchaus einfacher werden kann.

Zusammenfassung

Eine US-Firma macht bezüglich der Haftungs­beschränkung über die verbesserte Reputation bis zu verbesserten Einwanderungs­möglichkeiten Sinn. Die Kosten sind, durch erweiterte steuerliche Absetzungs­möglich­keiten, schnell wieder drinnen bzw. drehen sich womöglich sogar ins Positive.

Dieser Artikel ersetzt keine persönliche Beratung, aber um Ihnen diesen Ausblick zu geben: Bei den meisten Beratungsaufträgen – nach Kennenlernen der persönlichen Situation sowie der Zukunftsvorstellungen – lautet die Empfehlung Vermögenswerte in den USA in einen Firmenmantel zu kaufen bzw. bestehende Werte zu übertragen. Da es auch einige wenige Fälle gibt, in denen es nicht die beste Option ist, empfehle ich stets unsere Beratungs­option zu nutzen.

Das Beratungshonorar kann auf weitere Dienstleistungen angerechnet werden, so dass unsere Mandanten nicht günstiger kommen, wenn sie alles „im Internet“ selbst lernen oder selbst machen wollen.

Aktienzertifikat eine Florida Corporation auf „Inc“ lautend

Mandaten, die bereits länger mit uns zusammen arbeiten, gründen für jede Immobilie eine eigene Firma (manchmal auch für größere Boote). Mit einer professionellen Verwaltung bekommt man ein sehr gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis. Insbesondere, wenn man seine Vermögens­werte durch ein eingespieltes Team mit guten Händen behandeln lässt.

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