Property Fraud – Grundstücksdiebstahl mittels KI ein leichtes Spiel
Ich bin entsetzt! Nicht mehr so stark über die kriminellen Banden, die den Grundstücksdiebstahl organisieren und durchführen – sondern über die Alles-ist-gut-Mentalität meiner Landsleute.
Dieser Artikel basiert auf unseren aktuellen Erfahrungen mit Property Fraud 2026 und ergänzt meinen Artikel aus dem Jahr 2022.
Ohne Wissen und Wollen des verstorbenen Eigentümers im Verkauf:
Auf dieses Grundstück kommen wir im Artikel noch … es befindet sich gerade in der Abwicklung des Verkaufs. Die deutschen Erben warten darauf, dass man demnächst ihr Einverständnis zum Verkauf erfragt. 🙈 Oben rechts im Bild: „Pending“ bedeutet, dass der Kaufvertrag bereits geschlossen wurde.
Die Masche: Vorspiegelung der Identität des Grundstücksbesitzers
Die Masche ist nach wie vor dieselbe: Die Diebe recherchieren unbebaute Grundstücke (vacant lots), die sich seit Längerem in ausländischem Besitz befinden. Es gibt mehrere Tausend unbebaute Grundstücke mit Eigentümeradresse in Deutschland. In Cape Coral, der inoffiziellen deutschen Hauptstadt in den USA, sind es mehrere Hundert.
Anschließend kontaktieren sie einen Realtor (Immobilienmakler) per E-Mail und geben sich als der Besitzer aus, der nun sein Grundstück verkaufen möchte. Dieser listet es zum Verkauf. Preislich oft leicht unter dem erzielbaren Preis, damit es möglichst schnell verkauft wird.
Den Betrügern kommt es auf die Auszahlung des Verkaufserlöses an. Dass irgendwann später entdeckt wird, dass der Falsche verkauft hat und der Falsche mit dem Geld weg ist, spielt kaum eine Rolle. Das Risiko, als Täter ermittelt und bestraft zu werden, ist nicht besonders groß.
Warum?
- Betrüger, Realtor, Käufer, Title Company etc. lernen sich nicht persönlich kennen. Das Listing Agreement (Maklervertrag) sowie der spätere Kaufvertrag (Vacant Land Agreement) werden elektronisch geschlossen.
- Kommunikation findet hauptsächlich über E-Mail statt. Ggf. SMS. Das ist üblich in Amerika. Zwar muss der Verkäufer zum Abschluss der Transaktion eigenhändig in Gegenwart eines „Notars“ und zwei Zeugen unterschreiben. In der Wahl des Notars ist er frei und da die Title Company nicht unbedingt weiß, wie Notariatsstempel überall auf der Welt aussehen, gehen leicht Fälschungen durch. Zudem gibt es die Möglichkeit des „Online-Notars“. Dieser, ich habe mehrere Versionen davon selbst erlebt, ist fernab der Sicherheitsstandards, die zur Eröffnung eines Bankkontos in Deutschland etabliert sind.
- Die Strafverfolgungsbehörden in den USA haben andere Prioritäten. Wir hatten vor vier Jahren den Auftrag eines Österreichers, sein Grundstück zurückzuholen – was wir auch geschafft haben. Sein Interesse war es darüber hinaus, dass die Täter gefasst werden, koste es, was es wolle – er würde dafür bezahlen. Der Fall ist ergebnislos seitens der US-Behörden versandet. Warum auch weiterermitteln, das Grundstück wurde nach einer Odyssee der Bürokratie zurückübertragen?
Zur Ehrenrettung der US-Behörden: Wir hatten auch einen Fall, in dem die deutsche Kriminalpolizei involviert wurde … die drei Beamten waren nicht mal in der Lage, überhaupt den Tathergang verstehen zu wollen bzw. zu können!
Welche Rolle spielt die KI dabei?
Wie man die KI trainiert, die lohnenswerten Grundstücke herauszusektieren, werde ich hier nicht beschreiben. Sie können sich vorstellen, dass das möglich sein wird.
Gemeinsam mit der KI und anderen Computerprogrammen wie Photoshop lassen sich entsprechende Ausweisdokumente bzw. Führerscheine erstellen. Falls man selbst Notariat spielt, fügen diese Programme die entsprechenden Stempel dazu. Zudem gibt es auch Internetservices, bei denen man ein Foto hochladen kann, Daten eingibt und einen fast täuschend echten Ausweis erhält. Dieser muss ja keiner Kontrolle am Flughafen standhalten, sondern vor der Kamera präsentiert oder als Farbfoto übermittelt werden.
Im Reisepass waren 8 Merkmale falsch. Diese plumpe und schlechte Fälschung ist durchgegangen. Das Grundstück wurde übertragen.
Die deutsche Naivität
Letzte Woche habe ich mit zwei jungen Frauen wegen des Grundstücksverkaufs des im April verstorbenen Vaters telefoniert. Sie hatten unseren Service der kostengünstigen Vorabfestlegen-Variante nicht genutzt und deswegen muss in Florida das förmliche Erbschaftsverfahren durchgeführt werden.
Beim Gespräch über die Wertermittlung des Grundstücks waren sie erstaunlich gut im Bilde und es stellte sich heraus, dass sie die Immobilienportale beobachten. Ich fragte sie, ob ihnen nicht aufgefallen wäre, dass dort vor 3 Wochen das Grundstück des verstorbenen Papas inseriert wurde?
Erben störten sich nicht daran, dass ohne ihren Auftrag das Grundstück zum Verkauf angeboten wurde!
Es wurde leicht unter dem zu erwartenden Marktpreis gelistet, sodass es bereits am Folgetag in „pending“ gegangen ist. Die beiden Schwestern sagten, dass sie nicht wissen, was „pending“ bedeutet … sie waren sich 100 % sicher, dass der Verkauf nicht ohne sie abgeschlossen werden kann!
Ein paar Tage vorher hatte ich ein Telefongespräch mit einem Arzt, dessen Grundstück ebenfalls öffentlich zum Kauf angeboten wird. Da er ebenso wie die beiden Schwestern am Verkauf interessiert war, hatte er überhaupt nichts dagegen, dass da schon mal jemand auf Käufersuche gegangen ist.
Treu-dumme Einstellung einiger Bundesbürger
Bitte entschuldigen Sie, meine lieben Leser, diese treu-dumme Einstellung einiger unserer Landsleute kann ich nur mit der allgemeinen Umformung der Gesellschaft in der BRD seit der Merkel-Ära versuchen zu erklären.
Dieses:
Ich ignoriere alle Warnzeichen, dass mir ein Leid angetan wird. Am Ende wird alles gut sein, weil der Staat letztendlich doch aufpasst.
USA funktioniert anders als BRD
Die Umstände und das Nicht-Wissen über die tatsächlichen Umstände, tragen vielleicht ihren Teil dazu bei. In Deutschland ist das Grundbuch eine geheime Verwaltungssache. Ohne nachgewiesene Berechtigung sowie Vorlage eines Ausweisdokumentes erfährt man nicht, wem das Baugrundstück gehört. Erhält keine Daten. Keine Auskunft.
In Florida ist das anders. Jeder hat das Recht, in das Grundbuch zu schauen. Dazu muss er nicht einmal die Behörde fragen. Er wählt im Internet die entsprechende Seite an und schaut digital rein. Er kann ebenso schauen, ob die Grundsteuer pünktlich entrichtet worden ist – oder eben nicht. Ist sie es nicht, ist das für die Diebe ein gutes Zeichen, dass die Eigentümer zu wenig Aufmerksamkeit auf dem Grundstück haben.
Besteller-Prinzip – die Maklerprovision einsparen wollen?
Der Marktanteil von Transaktionen mit Immobilienmakler liegt in Florida bei über 95 %. In Deutschland unter 50 %. Hinzu kommt in Deutschland noch die gesetzliche Regelung in Teilbereichen des Immobilienmarktes, dass derjenige, der den Immobilienmakler bestellt, ihn auch zu bezahlen hat (= Besteller-Prinzip).
Es gibt nicht gerade wenige Deutsche, die an der Provision für Immobilienmakler sparen wollen. Sie könnten sich hier denken: Da hat ein Immobilienmakler mein Grundstück inseriert, ohne dass ich ihn beauftragt habe, also werde ich ihn auch nicht bezahlen (=> soll er sich doch seine Arbeit vom Käufer bezahlen lassen, wie es in Deutschland in Teilbereichen des Immobilienmarktes üblich ist).
Sie haben diese Vorstellung im Kopf, dass sie irgendwann noch aufgefordert werden, dem Immobilienverkauf zuzustimmen … wenn dann mal ein Käufer gefunden ist.
4 Wochen statt viele Monate
Der Faktor Zeit ist ebenso etwas, was viele Landsleute nicht verstehen. In Deutschland muss man für die Transaktion eines Baugrundstücks ab dem Zeitpunkt, in dem ein Käufer gefunden ist, zwischen 6 und 15 Monate einplanen, bis einem wirklich das Grundstück gehört. In Amerika ist das im Schnitt in knapp 4 Wochen erledigt!
Dass noch jemand auf sie als rechtmäßige Eigentümer zukommt und ihnen aufwandslos den Kaufvertrag kostenfrei zur Unterschrift vorlegt, ist eine irrige Annahme!
Vielleicht bekommen sie Recht
Durch die Zunahme von Property Fraud sind eine ganze Menge an Realtors und Title Companies vorsichtiger geworden. Wir haben bei der Begleitung unserer „echten“ Mandanten immer mehr Hindernisse und Bürokratie zu überwinden, um rechtmäßig verkaufen zu können.
Aber es sind immer noch zahlreiche Betrugsversuche erfolgreich. Das Grundstück wird auf den neuen Eigentümer – der natürlich nicht der Betrüger (!) ist – umgeschrieben. Anschließend ist der Aufwand hoch, darum zu kämpfen, dass man sein Grundstück wieder zurückbekommt. Und was machen Sie, wenn der neue Eigentümer bereits mit dem Bau eines Hauses angefangen hat?
Meine Herangehensweise ist: Wenn ein Makler ohne Ihren Auftrag Ihr Grundstück zum Kauf anbietet, dann warten Sie bitte nicht ab, bis er erfolgreich geworden ist. Er wird sich nicht bei Ihnen melden. Er wird sich bei dem melden, der ihn beauftragt hat und ihn auch bezahlen wird. Bei dem Makler hat offensichtlich die Vorspiegelung der falschen Identität schon funktioniert.
Nun geht es nur noch darum, eine halbwegs annehmbare Fälschung der Identität bei der Title Company einzureichen. Fertig!
So handeln Sie richtig
Wenn Sie entdecken, dass ein Makler Ihr Grundstück zum Kauf anbietet, dann melden Sie sich nicht bei diesem Makler. Sie melden sich bitte bei uns! Hier ist professionelles Vorgehen erforderlich.
Bitte bedenken Sie, dass der Makler bereits auf Identitätsbetrug hereingefallen ist. Er könnte sensible Daten von Ihnen an die Betrüger weitergeben, die ggf. zu anderen Schäden führen.
Es gehört zur Aufgabe eines Maklers, sich bei Vertragsabschluss der Identität des Auftraggebers gewiss zu sein. Wenn er hier schon patzt, wollen Sie wohl nicht sein künftiger zahlender Kunde werden, oder?
Nehmen Sie Betrugsversuche ernst
Wir arbeiten mit zahlreichen guten und sehr guten Maklern in Florida zusammen. Als die deutsche Interessengemeinschaft für Grundbesitz in Florida wurden wir von Maklern kontaktiert, dass offensichtlich Betrüger ihnen den Auftrag zum Verkauf des Grundstücks geben wollten.
Diese Makler haben ihre Arbeit gut gemacht, indem sie den Betrugsversuch erkannt haben und nicht im Auftrag eines Betrügers das Grundstück anbieten. Sie haben uns gebeten, den Grundstückseigentümer zu informieren, damit er künftig ein Auge auf seinem Grundstück hat.
Das haben wir in zwei Fällen gemacht, und auch hier verstehe ich meine Landsleute nicht. Einer wollte mit uns überhaupt nicht sprechen und die andere hat es nur kurz zur Kenntnis genommen und meinte, dann sei ja alles gut.
Wenn Sie auch zu diesen Leuten gehören, wünsche ich Ihnen viel Glück und dass Sie lange Freude an Ihrem Grundbesitz in Florida haben. Sie verstehen meine Sorge und meine vorsorgenden Gedanken nicht.
Wenn Sie mich verstehen und größtmögliche Sicherheit vor Vollendung des Grundstücksverlustes haben wollen, nutzen Sie unseren Property Protection Service. Dieser ist in der Basisversion gratis. 99 % der Nutzer entscheiden sich für die Gratis-Version.
Mit dem richtigen Partner an der Seite ist man bei Florida-Immobilien gut beraten: Netzwerk von Florida Grundbesitz e.V.
Bild: 100 Meter über Cape Coral Grundstücke von Pine Island kommend.
Eine kleine Bitte
Wenn Sie andere Grundstücksbesitzer kennen, teilen Sie bitte diesen Artikel/Link mit ihnen. Vielleicht regt sich jemand auf, wie man den Anlass von versuchtem Betrug nutzen kann, um auf den eigenen Service hinzuweisen. Aber wenn Leute gleichzeitig lernen, dass Grundstückstransaktionen in den USA anders funktionieren als in Deutschland und es durchaus sinnvoll sein kann, einen bereits laufenden Betrugsversuch zu stoppen, dann ist das schon mal eine gute Sache 😉 Die Betrüger werden Sie zu keinem Zeitpunkt kontaktieren und um Erlaubnis fragen.
Schreibe eine Ergänzung oder stelle eine Frage, Danke fürs Engagement!