Immobilien-Deals in Florida: Gewinn des einen – Verlust des anderen?
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Die einzige Grafik des Videos:
Sie lernen zwei Immobilien – hier rot und schwarz umrandet – kennen, deren wechselvolle Geschichte spannend wie ein Krimi ist.
Schauen wir zuerst zu dem Gebäude mit der schwarzen Umrandung.
Was fällt Ihnen auf?
Es steht zum Teil – knapp einen Meter – auf dem Grund mit der roten Umrandung. Die Grundstücksbefestigung ragt etwa vier Meter ins Nachbargrundstück.
Ist das ein Problem?
Ja! Auf jeden Fall. Lösungen gibt es bei uns im Bereich Service bzw. öffentlich via Monats-Newsletter.
Schauen wir uns erstmal an, wie das vermutlich passiert ist: Das Haus war das erste und ist bis heutige das einzige, welches auf dem Feldabschnitt gebaut wurde. Sehr oft in Florida stehen die Strommasten – in der Grafik mit den beiden roten Pfeilen eingezeichnet – auf jeder zweiten Grundstücksgrenze.
Als Faustformel ist das eine gute Orientierungshilfe
Wie so oft gibt es Ausnahmen und wenn diese nicht bemerkt werden, entsteht ein Fehler. Man könnte vermuten, dass die Baufirma der Strommasten einen Fehler beim Aufstellen gemacht hat, denn sie hat ganz offensichtlich die richtigen Abstände verwendet – bis auf den Ausgangspunkt und damit sind alle Folgepunkte falsch.
Die Prosser Avenue, die Sie hier südlich der Grundstücke sehen, eine mit 187,4 Meter kürzesten Avenues in Florida, hat eine Besonderheit: Der Abstand von der Straßenmitte bis zu Grundstücksgrenze im Süden beträgt 9,3 Meter. Bis zur Grundstückgrenze im Norden sind es 15,2 Meter.
Das ist damals beim Aufstellen der Strommasten nicht aufgefallen und man hat offensichtlich die Masten um 6 Meter versetzt falsch aufgestellt.
Doch noch eine Grafik zur Verdeutlichung der Gegebenheiten.
Chronologie der schwarz umrandeten Immobilie
Beim Kauf 2005 spielt dieser Fehler keine Rolle, denn Strommasten sind keine Eckpfeiler und somit keine offiziellen Grundstücksbegrenzungen!
Offensichtlich hat die Baufirma, die mit Fertigstellung 2007 das Haus gebaut hat, keine akkurate Einmessung vorgenommen und baute das Haus in die sonst gewohnte erste Hälfe der Strommasten und damit auf zwei Grundstücke!
Zum ZDF – Zahlen, Daten, Fakten:
Einen Tag nach den Weihnachtsfeierlichkeiten am 27. Dezember 2005 kaufte ein Reynaldo aus Miami für 93.900 Dollar das schwarz umrandete Grundstück. Bald darauf unterschrieb er einen Hausbauvertrag für ein Einfamilienhaus mit 3 Schlafzimmern und 2 Bädern. Es wurde 2007 fertiggestellt.
Wir befinden uns mitten in der Finanzkrise des Jahres 2007, die mit dem US-Immobilienboom aufgrund der langanhaltenden künstlichen Niedrigzinsphase nach dem Event vom 11. September 2001 begann. Diese Phase brachte einiges an Fluch und Segen. Für Reynaldo zuerst Segen, denn er ergatterte noch ein baureifes Grundstück – allerdings mit 93.900 USD zu einem absolut überhöhten Preis. Jedenfalls aus heutiger Sicht.
Haus geht an die Bank
Was er für das Haus bezahlt hat, ist mir nicht bekannt. Der Fluch ereilte ihn, als er wegen Arbeitslosigkeit und/oder gestiegenen Zinsen die Raten an die Bank nicht mehr zahlen konnte und die Bank – eine aus Austin, Texas – das Haus mit Grundstück im Folgejahr 2008 übernahm. Eine damalige Wertschätzung taxierte das Objekt auf 201.300 Dollar.
Doch dramatischer wird es ein Jahr später:
Ein reiches Ehepaar aus Ohio erwirbt für nur 68.000 Dollar das Grundstück samt neuwertigem Haus auf ihren Familien-Trust.
Mega-Deal!
In dem Haus haben sie nie gewohnt. Sie haben es vermietet. 13 Jahre lang bis zum nächsten Immobilienboom in Florida.
Mal angenommen, sie hätten es lediglich für unrealistisch niedrige 1.000 Dollar im Monat vermietet, hätte ihnen der Mieter in der Zeit zweimal den Kaufpreis abbezahlt! Steuern bei dieser Überschlagsrechnung unberücksichtigt.
Im April 2022 verkauften sie es an die Mieter des Hauses für sage und schreibe 322.000 Dollar.
Das heißt, sie machten in den 13 Jahren Haltedauer mit passivem Einkommen und dem Verkaufserlös:
rund 400.000 Dollar Gewinn bei nur 68.000 Dollar Kapitaleinsatz!
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Diesen Gewinn machten Sie dazu noch mit einem Objekt, was falsch gebaut wurde. Ist das Glück oder Können?
Schauen wir uns nun das Grundstück mit der roten Umrandung an …
Chronologie der rot umrandeten Immobilie
Erstmalig wurde es 1980 für 3.800 Dollar gekauft und für 6.000 Dollar im März 2004 wieder verkauft. Nun sehen wir eindrucksvoll den Anlauf zum Platzen der Immobilienblase: Im Juli 2004 – nur 4 Monate später – wechselte es mit 17.500 Dollar für fast den dreifachen Betrag den Besitzer.
Wieder 11 Monate später – im Juni 2005 – wurde das Grundstück erstmals an den deutschen Stephan H. verkauft. Zu stolzen 45.000 Dollar.
Das Nachbargrundstück mit dem schwarzen Rahmen wurde ein halbes Jahr später für mehr als den doppelten Betrag (93.900 Dollar) verkauft, aber selbst die 45.000 waren deutlich über dem langfristigen aufsteigenden Mittelwert. Das ist die Natur des Irrationalen in einem Boom. Man glaubt, die Bäume wachsen in den Himmel und hat Sorge, eine Chance zu verpassen. Dieser potenzielle Schmerz wiegt oftmals schwerer als ein möglicher Verlust.
Boom!
Nach dem Zusammenbruch der Spekulation und dem jahrelangen Niedergang der Preise für Baugrundstücke in diesem Teil von Florida, hört Stephan H. auf, Steuern für sein Grundstück zu bezahlen.
In der Folge wurde es – im Jahr 2015 – zwangsversteigert, und zwar für nur 2.500 Dollar. Doch selbst dieses Geld holte sich Stephan nicht ab. Im Übrigen helfen wir Leuten, die von Zwangsversteigerung betroffen sind bzw. deren Erben, wenigstens einen Teil des Kapitals zu retten.
Bereits vier Monate nach der Zwangsversteigerung (Tax Deed) fand das Grundstück einen neuen Besitzer – für diesmal 6.600 Dollar. Es handelt sich um eine Investor-Firma, so wie wie wir sie auch für unsere Mandanten aufsetzen helfen.
Welchen der Käufe und Verkäufe hätten Sie gerne gemacht?
Anfangs sprach ich davon, dass zwei Deutsche involviert sind. Was hat Nr. 2 gemacht?
Das Grundstück zwischen der Prosser Avenue und dem rot umrandeten Grundstück wurde 1974 von einem Ehepaar aus Maryland erworben. Im Jahr 2018 verstarb – ihr Ehemann ist schon vor ihr gegangenen – die Frau und vererbte das Grundstück an jemand aus Berlin. Auch schon im hohen Alter. Ihr bevollmächtigter Rechtsanwalt beauftragte uns, das Grundstück bestmöglich zu verkaufen.
Sie wissen das vielleicht schon aus früheren Videos:
Wir selbst sind Investoren und schauen deswegen oft tiefer in den Werkzeugkasten von Möglichkeiten und unsere Recherchen sind oft so intensiv, als ob wir selbst das Land erwerben und weiterentwickeln würden. Deswegen haben wir uns mit der Historie der Nachbargrundstücke befasst.
In Absprache mit unseren Kunden fertigen wir aktuelle Luftbilder an, um weitere Vorteile oder auch Probleme zu identifizieren. Zudem bringt es Vorteile in der Vermarktung, was sich regelmäßig mit schnelleren und höheren Verkaufspreisen auszahlt.
Recherche als ob wir mit eigenem Geld kaufen würden
Nur mit einer intensiven Recherche identifiziert man Nachteile oder Probleme wie bei den beiden markierten Grundstücken – beide haben ein deutliches Problem. Ebenso identifiziert man Vorteile, wie in diesem Fall die knapp 6 Meter zusätzlichen Abstand zwischen Grundstücksgrenze und der südlichen Straße. Das kann den Verkaufswert heben!
Aktuell bei Erscheinen des Artikels kann man das Grundstück zum VB-Preis von 21.000 Dollar erwerben. Das Grundstück westlich daneben ebenso.
Dieses 2.225 m² Bauland (= 0,55 acre) ist selbst in Lehigh selten, denn die Abstände zu (möglichen) Nachbarn sind größer als sonst. Ein interessanter Kauf für jemanden, der Abstände zu Nachbarn schätzt. Zudem kann er für weiteren Abstand sorgen, wenn er das Double-Lot mit nur einem statt zwei Häusern bebaut. Wäre sicherlich auch als Kapitalanlage interessant, wenn noch mehr Grundstücke abverkauft und bebaut sind.
Sprechen Sie uns gerne darauf an – oder wenn Sie sonst ein Anliegen in oder mit Florida haben. Herzlichen Dank.
Schreibe eine Ergänzung oder stelle eine Frage, Danke fürs Engagement!