Wie viel Steuern muss ich zahlen, wenn ich in Florida (USA) ein Grundstück verkaufe?

Der Kern der Frage ist leicht zu beantworten. Siehst du gleich. In der Praxis fächert sich diese Frage auf, wenn es um Details wie Anschaffungskosten geht (Bsp: ich habe das Grundstück von meiner Mutter übertragen bekommen … zählen ihre Anschaffungskosten – oder nicht?).

Genau deswegen sind verbindliche Auskünfte den steuerberatenden Berufen vorbehalten. Hier bekommst du auf journalistische Art den roten Faden, damit du grob weißt, worauf du dich einlässt und wo du dich für Details hinwendest.

Die Besteuerung findet in den USA statt, weil sich die Immobilie dort befindet.

Gewinn aus dem Verkauf erhöht in Deutschland lediglich die Progression.

Dieser Artikel zeigt dir anhand eines konkreten Beispiels (100.000 USD Sales Price), wie der Deal steuerlich aussieht, auf welcher Seite des Atlantiks du wie viel zahlst, und warum das Ergebnis am Ende besser sein kann als du denkst.

FIRPTA: Die Steuervorauszahlung, die dich überrascht

Beim Closing zieht dein Käufer automatisch 15 % des Verkaufspreises ab und überweist diesen Betrag direkt an die amerikanische Steuerbehörde IRS. Das ist kein Fehler, keine Gebühr, sondern ein Gesetz namens FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act).

Bei einem Verkaufspreis von 100.000 USD bedeutet das: 15.000 USD sind sofort weg, noch bevor du irgendetwas in der Hand hältst.

Das ist keine endgültige Steuer, sondern eine Vorauszahlung. Wie viel du tatsächlich schuldest, rechnet erst die amerikanische Steuererklärung (Form 1040-NR) aus. Den Rest kriegst du zurück, manchmal alles.

Das konkrete Beispiel: 100.000 USD Verkaufspreis

Nehmen wir einen typischen Fall. Ein Deutscher verkauft ein unbebautes Grundstück in Florida, das er vor mehr als einem Jahr erworben hat.

Der entscheidende Punkt: Nicht der Verkaufspreis ist steuerpflichtig, sondern nur der Gewinn nach Abzug aller Kosten.

Was du in den USA wirklich zahlst: Möglicherweise nichts

Für Grundstücke, die länger als ein Jahr gehalten wurden, gilt der günstigere Steuersatz auf sogenannte „Long-term Capital Gains“. Für 2026 gilt dabei ein 0-%-Steuersatz für alle, deren steuerpflichtiges Einkommen unter 49.450 USD liegt.

Da ein in Deutschland ansässiger Verkäufer in den USA in der Regel kein weiteres Einkommen hat, ist das steuerpflichtige US-Einkommen identisch mit dem Gewinn: 30.000 USD. Das liegt klar unter der Schwelle.

Ergebnis: 0 USD Capital Gains Tax in den USA.

Der FIRPTA-Einbehalt von 15.000 USD wird nach Abgabe der Form 1040-NR vollständig zurückerstattet. Die Wartezeit beträgt erfahrungsgemäß mehrere Monate, da die IRS chronisch überlastet ist. Florida erhebt zudem keine eigene Einkommensteuer auf Kapitalgewinne.

Was das deutsche Finanzamt dazu sagt

Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und den USA weist das Besteuerungsrecht für Immobiliengewinne ausschließlich den USA zu. Das bedeutet: Das deutsche Finanzamt besteuert den Gewinn nicht.

Aber: Es gibt den sogenannten Progressionsvorbehalt.

Das Finanzamt rechnet den US-Gewinn (rund 27.000 EUR) so, als wäre er deutsches Einkommen, nur um den Steuersatz zu berechnen, der auf deine anderen deutschen Einkünfte angewendet wird. Auf den US-Gewinn selbst fällt keine Steuer an.

Angenommen, du hast in Deutschland 80.000 EUR sonstiges Einkommen. Der Steuersatz steigt durch den Progressionsvorbehalt von etwa 38 % auf 41 %. Die Mehrsteuer trifft dann nur das deutsche Einkommen, nicht den Gewinn aus dem US-Verkauf.

Wer bereits im Spitzensteuersatz (45 %) liegt, spürt den Progressionsvorbehalt gar nicht. Außerdem: Das Finanzamt schaut nicht auf den Überweisungsbetrag, der auf deinem deutschen Konto ankommt (die 75.000 USD nach FIRPTA-Abzug), sondern ausschließlich auf den Veräußerungsgewinn von 30.000 USD.

Was du jetzt konkret brauchst

Um die FIRPTA-Erstattung zu bekommen, musst du in den USA aktiv werden:

1. ITIN beantragen (sofern noch nicht vorhanden). Eine Individual Taxpayer Identification Number ist Voraussetzung für jede US-Steuererklärung als Ausländer.
2. Form 1040-NR einreichen. Das ist die US-Steuererklärung für Nicht-Residenten. Darin berechnest du den tatsächlichen Gewinn und beantragst die Rückerstattung des einbehaltenen FIRPTA-Betrags.
3. Deutschen Steuerberater informieren. Der Progressionsvorbehalt muss in der deutschen Einkommensteuererklärung korrekt angegeben werden. Belege über Anschaffungskosten, Verkaufskosten und Grundsteuerzahlungen helfen dabei.

Zum Durchatmen: Wer unser Team mit dem Verkauf beauftragt, wird durch die steuerliche Reise hindurchbegleitet. Du wirst selbst kein Steuerformular ausfüllen müssen.

Häufige Fehler beim Verkauf

Anschaffungskosten nicht dokumentiert. Wer keine Belege über den ursprünglichen Kaufpreis hat, kann ihn steuerlich möglicherweise nicht geltend machen. Bei einer Schenkung gilt der ursprüngliche Kaufpreis der schenkenden Person als Basis.

FIRPTA-Rückerstattung vergessen. Wer keine US-Steuererklärung einreicht, verliert die 15.000 USD. Die Frist zur Rückforderung beträgt in der Regel zwei Jahre ab der Zahlung.

Verkaufskosten nicht vollständig erfasst. Maklergebühren, Closing Costs, Anwaltsgebühren und jahrelange Grundsteuerzahlungen senken den steuerpflichtigen Gewinn und sollten vollständig dokumentiert sein.

Auch hier gilt: Unser Team kann Dokumente wieder beschaffen oder eine Auflistung erstellen.