Was ist das Problem mit Grundstücken (residential vacant land) in Florida?
Es war ein Traum. Vielleicht sogar der Traum: ein eigenes Grundstück in Florida. Sonne, Palmen, steigende Preise und irgendwann eine Villa. Oder zumindest eine Kapitalanlage, die von allein wächst, während man zu Hause im Norden die Schneeschaufel schwingt.
Jahrzehnte später kommt jedes Jahr pünktlich ein Brief vom County. Darin: die Grundsteuerrechnung. Mit jedem Jahr stellt sich die Frage etwas lauter:
Wann genau ist der Plan eigentlich aufgegangen?
Wer vor Jahr(zehnten) ein Grundstück in Florida gekauft hat, würde sich wünschen, es wäre dieses gewesen …
Grundsteuer: Damals lächerlich niedrig, heute jährlich schmerzhaft
Wer vor 20, 30 oder 40 Jahren ein unbebautes Baugrundstück in Florida gekauft hat, erinnert sich an Grundsteuern, die kaum der Rede wert waren. Ein paar Dollar, fast schon symbolisch.
Heute ist daraus eine drei- oder vierstellige Summe pro Jahr geworden. Für ein Grundstück, das man nicht nutzt. Auf dem nichts steht. Das einfach nur da liegt und – so die Hoffnung – an Wert gewinnt.
Grundsteuerbescheid für das unbebaute Grundstück aus dem ersten Bild. Es wurde von der Gulf Properties of Florida Inc. erstmals im Jahr 1987 an einen Privatanleger verkauft. Käufer war ein Ehepaar aus New Jersey. Die nächste Transaktion erfolgte für 225.000 (!) Dollar im Jahr 2015. Heute ist es über 300.000 Dollar wert. Wer sich die komplette Historie anschauen will, spricht uns an oder trägt sich in unseren E-Mail-Verteiler ein.
Die unbequeme Wahrheit über den Einkaufspreis
Ja, es gibt sie: die Erfolgsgeschichten. Einige Gebiete in Florida haben sich hervorragend entwickelt, manche Grundstücke haben sich im Wert verfünfzigfacht.
Nur: Diese Grundstücke sind in aller Regel längst verkauft.
Was heute noch von auswärtigen Eigentümern wie Snowbirds aus dem Norden Amerikas sowie, Käufern aus Deutschland gehalten wird, liegt überwiegend in B- bis D-Lagen. Oft kommt ein zweites Problem hinzu: Der damalige Einkaufspreis war für Florida-Verhältnisse zu hoch.
Aus Sicht der Käufer war er das nicht. Wer die Baulandpreise aus Deutschland oder dem entwickelten Norden der USA kannte, empfand die Florida-Preise als Schnäppchen. Was die Käufer damals nicht wussten und mangels Internet auch kaum recherchieren konnten: die historischen Verkaufspreise ihres Grundstücks.
Als Immobilienprofis sehen wir bei Grundstücken auswärtiger Eigentümer immer wieder dasselbe Muster in der Kaufhistorie: Der damalige Verkäufer hatte das Grundstück nur wenige Monate – manchmal nur Wochen – zuvor zum regulären Marktpreis oder in einer Tax-Deed-Auktion erworben. Und es dann mit einem Aufschlag von 100 bis 150 % an den nicht ortskundigen Käufer weiterverkauft.
Das Grundstück muss diese eingebaute Überzahlung erst einmal aufholen, bevor überhaupt von Wertsteigerung die Rede sein kann. Deshalb fühlt sich der heute erzielbare Verkaufspreis oft so enttäuschend an: Das Grundstück hat nicht die Entwicklung genommen, die man damals erwartet – oder versprochen bekommen – hat.
Manchmal macht man Gewinn, manchmal Verlust mit einem Florida-Grundstück. Kritisch wird es, wenn die Verkaufsfirma das Grundstück kurz vorher erst zum halben Preis eingekauft hat. Oder? Der gezeigte Fall ist lange nicht die Spitze des Eisberges!
„Aber ich habe doch all die Jahre Steuern gezahlt!“
Ein verständlicher Gedanke, den wir oft hören: Man rechnet die über Jahre und Jahrzehnte gezahlte Grundsteuer zusammen und möchte sie vom künftigen Käufer erstattet bekommen. Der Kaufpreis soll mindestens Anschaffungspreis plus gezahlte Steuern betragen.
So funktioniert es leider nicht und es kann auch gar nicht funktionieren. Würde jeder Eigentümer seine Steuern „im Preis ansparen“, würden Grundstücke mit jedem Eigentümerwechsel teurer und irgendwann unbezahlbar. Der Markt kennt diese Rechnung nicht.
Steuern sind Abgaben ohne konkret zugewiesene Gegenleistung.
Mit der Grundsteuer in Florida wird mit einer einzigen Zahlung ein ganzes Bündel öffentlicher Dienstleistungen finanziert: Feuerwehr, Polizei, Schulen, Straßenunterhaltung – aber auch Mückenbekämpfung und Müllabfuhr.
Die ehrliche Pointe: Von all diesen Leistungen haben Sie als Eigentümer eines unbebauten Grundstücks praktisch nichts. Erst recht nicht, wenn Sie es nicht einmal selbst nutzen. Sie zahlen für die Infrastruktur einer Gemeinde, in der Sie nicht leben.
Der „künftige Mangel an Baugrundstücken“
Hat man Ihnen damals erzählt, Bauland in Florida werde knapp? Diese Geschichte wird seit Jahrzehnten erzählt und sie ist bis heute nicht eingetreten. Es gibt so, so viele Grundstücke. So viele geplante, parzellierte, aber noch lange nicht ausreichend entwickelte Baugebiete. Ganze Straßenzüge, die seit den 1970er-Jahren auf ihre Häuser warten.
Bisher galt die Hoffnung: Wenn erst einmal ein paar Häuser in der Straße stehen, reißen sich die Leute um die letzten freien Grundstücke und die Preise steigen. In einigen Gebieten ist genau das passiert. Liegt Ihr Grundstück als letztes freies dort? Wie beim ersten Bild oben? Glückwunsch! Dann ist heute vielleicht ein guter Moment, über einen Verkauf nachzudenken.
Citrus County: Die Grundsteuer hier ist noch dreistellig. Aber wenn die Stadt beschließt, in Ihrer Straße Stadtwasser zu verlegen, kommen Anschlussgebühren zwischen 10.000 bis 50.000 (!) USD pro Grundstück auf Sie zu. Die gute Nachricht: Ratenzahlung gegen marktübliche Verzinsung wird angeboten.
Wer kauft eigentlich Grundstücke in Florida?
Hier kommt eine Marktrealität, die viele auswärtige Eigentümer überrascht: Die wenigsten Menschen, die nach Florida ziehen, bauen sich sofort ihr Traumhaus auf einem selbst gesuchten Grundstück.
Sie kaufen ein bezugsfertiges Haus. Oder sie suchen sich ein Modell aus der Broschüre einer Hausbaufirma aus und dieses wird auf einem Grundstück aus dem Portfolio der Hausbaufirma errichtet. Viele Builder bieten Festpreise inklusive Grundstück an. Das Grundstück wird also gar nicht am freien Markt gesucht.
Ein guter Teil der tatsächlichen Käufer am Grundstücksmarkt sind damit die Hausbaufirmen selbst. Und diese lesen die Preisliste konsequent von unten an. 😉
Auch private Käufer rechnen nüchtern: Wer mit dem Auto fünf Minuten weiterfährt, zahlt für ein vergleichbares Grundstück oft nur ein Drittel. Die wenigsten zahlen das Dreifache für die etwas bessere Adresse.
Baufirmen kaufen günstig Grundstücke ein und verkaufen sie als Komplettpaket an Familien oder professionelle Investoren wie Invitation Homes. Darum ging es in meinem ersten Blogartikel.
A-Lagen bleiben A-Lagen – und der Rest?
Um es klar zu sagen: Grundstücke in A-Lagen haben immer einen sehr guten Wert. Selbst wenn der Markt ein paar Jahre schwächelt, gibt man sie nicht unter Wert her – man wartet.
Die spannende Frage stellt sich für die B- bis D-Lagen. Und sie wird gerade noch spannender.
Grundsteuerreform: Wer zahlt die Rechnung?
Sie kennen es von Ihren eigenen Grundsteuerbescheiden: Bis auf wenige Ausnahmen sind sie jedes Jahr teurer geworden. Und nun fragen Sie sich einmal ehrlich: Haben Sie als Besitzer eines leeren Grundstücks – noch dazu als Auswärtiger ohne Wahlrecht in Florida – eine starke Lobby?
Die Einwohner Floridas haben eine. Sie sind im November 2026 aufgerufen, über eine Verfassungsänderung abzustimmen.
Die wichtigsten Punkte:
- Ein Grundsteuerfreibetrag von 250.000 USD, inflationsindexiert, auf die Nicht-Schul-Steuern – allerdings nur für das Gebäude, das als erster Hauptwohnsitz in Florida dient (Homestead).
- Die Steuern auf andere Wohngebäude dürfen pro Jahr nur noch um maximal 5 % steigen (bisher: maximal 10 %).
Klingt gut – für Hausbesitzer mit Hauptwohnsitz in Florida. Das Problem: Den Städten und Gemeinden entgehen durch diese Änderung geschätzte 8 Milliarden USD pro Jahr.
Können die Kommunen mit weniger Geld auskommen? Eher nicht. Die Grundsteuer berechnet sich im Allgemeinen aus dem Finanzbedarf des öffentlichen Haushalts – der Bedarf verschwindet nicht, nur weil eine Einnahmequelle gedeckelt wird. Wenn man bei den geschützten Gruppen nicht mehr so viel einnehmen darf wie bisher, liegt nahe, wo es teurer wird: bei denen ohne Schutz und ohne Lobby.
Zum Beispiel bei unbebauten Grundstücken auswärtiger Eigentümer. Ab 2027 könnte sich diese Schere spürbar öffnen.
Was wir heute wissen: Die Reform (HJR 1‑F) wurde am 2. Juni 2026 verabschiedet, Abstimmung am 3. November 2026, braucht 60 % Zustimmung. Die Homestead-Befreiung steigt von 50.000 $ auf 150.000 $ (2027) und 250.000 $ (2028), gilt nur für Nicht-Schul-Grundsteuern. Fehlender Finanzbedarf: 8 Milliarden USD pro Jahr.
Überlegen Sie mal …
Steigen die Grundsteuern für unbebautes Land immer weiter, wollen immer mehr Eigentümer verkaufen. Kommen immer mehr Grundstücke an den Markt … werden die Preise dann höher oder günstiger?
Sie wissen es.
Was jetzt?
Niemand muss in Panik verkaufen. Aber jeder Eigentümer sollte seine Lage kennen – seine echte Lage, nicht die aus der Verkaufsbroschüre von damals.
Kommen Sie gerne auf uns zu und lassen Sie Ihr Grundstück individuell einwerten. Damit Sie auf einer konkreten Grundlage entscheiden können: jetzt noch zum garantierten Preis verkaufen oder sich einen anderen Vorschlag im Detail anschauen.
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