5 Freunde haben ein Ferienhaus in Florida gekauft und wollen nun eine LLC gründen – warum ich NEIN sage!?
Erstmal: Ich freue mich immer über Anfragen bei uns, und selbst wenn du aus dem Internet oder von Freunden Tipps bekommen hast, ist es doch gut, wenn wir dir behilflich sind, dich auf das „richtige Gleis“ zu bringen, oder?
Ausgangslage
Cape Coral: Links des städtischen (künstlichen) Sees befindet sich die Ferienvilla, die ich unlängst nutzte.
5 Freunde haben ihren Urlaub in Cape Coral verbracht und waren erstaunt über die mittlerweile wieder verhältnismäßig attraktiven Immobilienpreise. Insbesondere in Bezug auf Lage und Lebensqualität.
Sie beschlossen kurzerhand, sich ein paar zum Verkauf stehende Häuser (open houses) anzusehen. Sie entschließen sich für ein 3-Schlafzimmer/2-Bäder-Haus am Frischwasser-Kanal mit Westausrichtung. Das Baujahr ist 2006.
Sie legen alle zusammen, um die Kaufkosten in Höhe von 365.000 Dollar zu bezahlen. Im Gegensatz sind Kaufnebenkosten – ohne Finanzierung in den USA – so niedrig, dass sie hier keine Erwähnung finden. Dennoch nehmen drei der Freunde in Deutschland einen Privatkredit ohne Zweckbedingung auf.
Das Haus ist bereits übertragen und alle 5 Freunde stehen bereits nach rund 1 Woche nach dem Closing im Grundbuch (in Deutschland würde das 6 bis 12 Monate bei aktueller Fähigkeit der verschiedenen Behörden dauern).
Sie wollen regelmäßig Urlaub im Haus verbringen. Doch ein Haus in Florida kostet Geld.
Die beiden größten Posten sind:
- die Hausversicherung inklusive Hurrikan-Absicherung
- die jährliche Grundsteuer.
Die Grundsteuer liegt bei ihrem Haus bei 5.700 Dollar! Bei monatlicher Zahlungsweise, kombiniert mit den vorteilhaften Rabatten als Frühzahler, sind es dennoch rund 450 Dollar monatlich. Hinzu kommen Strom, Poolreinigung, Ungezieferkontrolle, Internet- und Telefonanschluss … insgesamt über 1.000 Dollar pro Monat Unterhalt allein für das Besitzen eines „Traumhauses“ in Florida.
Über 1.000 Dollar monatlich für den Unterhalt des Ferienhauses.
Florida-Haus soll Geld verdienen
Wie schon tausende vor ihnen möchten die 5 Freunde ihr Ferienhaus vermieten. Dadurch kommt Geld rein für den Unterhalt und ebenso für die Rücklagen für Reparaturen und Erneuerungen.
Ein durchschnittliches Dach im Sunshine-State gilt nach 25 Jahren Sonneneinstrahlung als alt und eine Erneuerung wird man ins Auge fassen wollen.
Haftungsrisiken begrenzen
Jedes Eigentum birgt Risiken. Selbst von einem unbebauten Grundstück können Gefahren ausgehen. Einiges kann man über Versicherungen abdecken. Eine Spezial-Versicherung dazu wäre die Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung.
Bei einem Haus, welches an Feriengäste vermietet wird, potenzieren sich die Risiken und außerdem kommt noch die Vermarktungs- und Steuerfrage auf. Wer der 5 Freunde wird der Vermieter? Alle oder nur einer? Verhaftet?
Über YouTube-Videos und andere Internetseiten informieren sie sich und beschließen, eine LLC gründen.
LLC gründen hat viele Vorteile
Die Vorteile einer LLC liegen klar auf der Hand:
- kostengünstige Gründung (vor allem gegenüber einer deutschen GmbH)
- schnelle Unternehmensgründung (vor allem gegenüber einer deutschen GmbH)
- erstklassiger Haftungsschutz (ohne jegliche Einzahlung von Stammkapital, deutsche GmbH 12.500 Euro + 12.500 Euro Nachschusspflicht im Haftungsfall)
- steuerlich durchfließend (zwar gibt die LLC bei 5 Mitgliedern eine Steuererklärung ab, aber die zahlt keine Ertragssteuern auf der LLC-Ebene. Gewinne werden von jedem Mitglied im Rahmen seiner eigenen Einkommensteuer versteuert. Auf diesen Punkt kommen wir gleich noch zurück, denn er ist ein zweischneidiges Schwert!)
Die LLC wird jedoch pflichtig, die Tourismussteuer in Cape Coral vom Mieter einzuziehen und gegenüber der Finanzbehörde abzurechnen.
Die LLC ist so etabliert und verbreitet, dass kaum noch jemand über eine andere Rechtsform nachdenkt.
Hier liegt der Fehler!
Für US-Amerikaner macht die LLC in diesem Fall absolut Sinn! Tut sie das aber auch für unsere 5 Freunde aus Deutschland?
Ja, würden einige deutschsprachige LLC-Gründungsagenturen sagen. Sie lesen die US-Literatur dazu, und diese ist eindeutig. Berücksichtigt jedoch nicht die deutsche Gesetzgebung (der letzten) Jahre. Dieser unterliegen unsere 5 Freunde. Wenn man diese nicht mitberücksichtigt, kommt man zu einem suboptimalen Rat und produziert (potenzielle) Probleme für die Zukunft!
Richard Banks: Keep it simple and small
Ja, die 5 Freunde können ihre LLC so gründen wie angedacht. Es würde funktionieren. Es erhöht allerdings die Komplexität und ist starrer als eine Alternative!
Was so vorteilhaft für US-Amerikaner, Permanent Residents oder andere Personen, die der US-Einkommensteuerpflicht unterliegen, klingt: Steuerlich durchfließend – ist für Deutsche problematisch. Denn wo fließen die Einnahmen hin? Wo muss ich sie versteuern? Kann ich den Zufluss der Erträge zeitlich kontrollieren und steuern?
Nein, ich kann wenig steuern. Sie fließen direkt zu und ich muss sie in Deutschland und ggf. noch zusätzlich – auf der Personenebene – in den USA versteuern. Außerdem werten deutsche Finanzämter eine LLC im Zweifel als eine GbR, was neue Probleme mit sich bringt. Zudem muss die steuerliche Buchhaltung auch deutschen Vorschriften genügen. Die deutschen Steuervorschriften sind weltweit gesehen die umfangreichsten!
Möge man sich das ersparen und trotzdem steuerlich korrekt bleiben!
Corporation als Lösung für die Freunde
Die Corporation (vergleichbar mit einer Aktiengesellschaft – aber ohne Anforderung einer Mindesteinlage) könnte für die 5 Freunde die bessere Wahl sein.
Die Corporation ist genauso leicht und günstig gegründet wie eine LLC. Sie ist aber auf Ebene des Unternehmens Steuersubjekt in den USA.
Das bedeutet: Jegliche steuerliche Buchführung und Versteuerung richtet sich ausschließlich nach US-Vorschriften. Diese sind lange nicht so drastisch für Deutsche.
Zudem kann der Unternehmensgewinn in der Corporation angesammelt werden. Bis auf die bestehenden Meldepflichten, dass eine Unternehmensbeteiligung im Ausland besteht (§ 138 Abs. 2 Abgabenordnung (AO)) hat man erstmal nichts mit Versteuerung in Deutschland zu tun.
Erst mit dem Beschluss einer Gewinnausschüttung für die Corporation in Deutschland steuerlich relevant
Das ändert sich, wenn die Aktionäre der Corporation eine Gewinnausschüttung beschließen und Dividende zahlen. In den USA fällt darauf eine Quellensteuer an und in Deutschland die Abgeltungssteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
In der Praxis sind die Fälle allerdings selten, da viele das Kapital in Amerika behalten möchten. Also keine Dividendenausschüttungen beschließen und stattdessen lieber weiter in Amerika investieren.
Entweder in die Wertsteigerung der Immobilie, den Kauf einer weiteren oder sogar die Eröffnung eines Broker- oder Margindepots in den USA, um am dortigen Aktienmarkt direkt zu partizipieren. Das macht Sinn, denn wenn Realty-Income, McDonalds und Co. Dividende auf deutsche Depots ausschütten, werden genau dieselben Abzüge getätigt: Quellensteuer + Abgeltungssteuer + Solidaritätszuschlag + Kirchensteuer. Schon sind über 40 % der Einkünfte weg.
Vor dem Steuerabzug investieren – nicht anschließend!
Überschüssige Erträge können zwischenzeitlich in US-Wertpapieren angelegt werden. Ohne Quellensteuer, ohne Abgeltungsteuer etc. – dank der Rechtsform Corporation!
Mit knapp 60 % dann von Neuen investieren?
Nein, richtig gute Steuerberater raten dazu, „vor“ der Steuer zu investieren. Mit 100 %!
Deine Gedanken dazu?
Wenn du diese Geschichte durchdenkst und den Fakten noch mal nachspürst, beschließt du vielleicht, lieber eine Corporation als eine LLC zu gründen.
Ach ja, es gibt noch einen wichtigen Aspekt bei der Gründung der Firma in den USA – unabhängig davon ob LLC oder Corporation – aber diesen behalten wir uns für die Leute vor, die über uns anfragen und mit uns zusammenarbeiten wollen.
Herzlichen Dank an alle, die diese kostenfreien Informationen gelesen, kommentiert und geteilt haben.
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