Die größte Steuerentlastung seit Jahrzehnten – eine versteckte Megachance für deutsche Investoren und Eigentümer
Du hast das bereits auf dem Schirm, wenn du bei unserem Newsletter dabei bist. Als deutscher Investor oder Ferienhaus-Besitzer kennst du wahrscheinlich die Klassiker: keine Einkommensteuer in Florida, relativ günstige Immobilienpreise in Cape Coral oder nördlicher, das tropische Klima und der stetige Zuzug aus New York, Illinois und Kalifornien.
Aber eine Gesetzesinitiative, die gerade in Tallahassee läuft, ist den meisten Europäern komplett entgangen – und könnte den Wert deiner Immobilie, deine monatlichen Kosten und sogar deine Exit-Strategie erheblich verändern.
Es geht um CS/CS/HJR 203 – die vorgeschlagene Verfassungsänderung, die alle non-school property taxes (= sämtliche Grundsteuern außer Schulsteuern) für homesteaded Primary Homes (Hauptwohnsitze mit Homestead Exemption) ab dem 1. Januar 2027 vollständig abschafft.
Die Florida House of Representatives hat das am 19. Februar 2026 mit 80:30 Stimmen (rein parteilich: alle Republikaner dafür, alle Demokraten dagegen) verabschiedet – nach einer dramatischen Floor-Amendment, das aus der ursprünglich geplanten 10-Jahres-Phase-out eine sofortige Voll-Entlastung ab 2027 gemacht hat.
Werden Ausländer mehr bezahlen müssen?
Für ein typisches Eigenheim in Lee County (Cape Coral) bedeutet das eine Ersparnis von 3.000 bis 8.000 Dollar pro Jahr – dauerhaft. Für ausländische Investoren mit Ferienvillen oder unbebauten Grundstücken (= vacant lots) dagegen ein Warnsignal: Wer nicht selbst einzieht, bleibt außen vor und könnte sogar höhere Kosten tragen.
In dieser Ferienvilla mit Büro in Cape Coral habe ich 2024 mein Quartier aufgeschlagen. Die Eigentümerfamilie hatte im Steuerjahr 2025 eine Belastung von 10.377 USD. Würde sie sich zur Ruhe setzen und ihren Hauptwohnsitz nach Florida verlegen, würde die Steuerlast auf circa 5.858 USD sinken. Im Übrigen gibt es keine Einkommensteuer, somit wäre die Grundsteuer die höchste Steuerbelastung – im Gegensatz zu Deutschland ein Traum. Das wäre ein anderer Artikel.
In diesem ausführlichen Artikel (basierend auf dem aktuellen Stand vom 5. März 2026) bekommst du Details: Wie genau funktioniert die Initiative? Welcher Zeitplan und welche Wahrscheinlichkeiten sind realistisch? Welche Auswirkungen hat das auf jeden Beteiligten: Von den Counties über Mieter, REITs wie Invitation Homes (INVH) und Mid-America Apartment Communities (MAA) bis hin zu Homebuildern wie LGI Homes (LGIH), ausländischen Ferienhaus-Besitzern und Vacant-Lot-Investoren? Plus zwei konkrete Rechenbeispiele aus realen Lee-County-Steuerbescheiden (einer Ferienvilla, ein Eigenheim und ein INVH-Mietobjekt).
In welcher Rolle könnten dich Auswirkungen der Gesetzesänderung treffen? Kommentarfeld ist offen. 🙂
1. Der genaue Ablauf und der wahrscheinliche Zeitplan (Stand 5. März 2026)
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Was genau steht drin?
Es gibt zwei Varianten, die diskutiert werden: die sofortige Abschaffung ab 1.1.2027 und eine stufenweise Rückführung über 10 Jahre. So: Die Homestead Exemption für non-school taxes (County, City, MSTU, Water Districts, Library, Mosquito Control, Parks etc.) steigt jedes Jahr um 100.000 USD bis 2037 ist alles steuerfrei (außer Schulsteuern).
Zusätzlich: Lokale Regierungen dürfen Polizei, Feuerwehr und First-Responder-Budgets nicht unter das Niveau 2025/26 oder 2026/27 senken.
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Nächste Schritte
- Senate muss identisch zustimmen (3/5-Mehrheit nötig).
- Kommt auf den Ballot November 2026.
- Braucht 60 % Ja-Stimmen der Wähler.
- Bei Erfolg: Phase-out startet 1. Januar 2027.
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Wahrscheinlichkeiten
- Reguläre Session endet am 13. März 2026 – Senate hat bisher keinen einzigen Companion-Bill eingebracht.
- Senate-Chair Ed Hooper: „Wir machen etwas Eigenes – aber nicht so großzügig.“
- Gov. Ron DeSantis: „Besser richtig als schnell“ – er erwartet eine Special Session nach Session-Ende.
- Realistische Szenarien:
- 25 %: Exakte House-Version kommt noch in der regulären Session (sehr unwahrscheinlich).
- 60 %: Abgeschwächte Version (z. B. 15–20 Jahre Phase-out oder höhere Safeguards) in Special Session + Ballot 2026.
- 15 %: Komplett verschoben oder stark verwässert.
- Gesamtwahrscheinlichkeit für irgendeine nennenswerte Entlastung 2027+: ca. 70–75 %.
2. Auswirkungen auf alle Beteiligten vom großen „Tax Shift“
A. Counties und Städte
Verlust von 13,3–14,7 Milliarden Dollar jährlich (Revenue Estimating Conference). Sie dürfen Public Safety nicht kürzen. Könnten stattdessen Sales Tax, Impact Fees, Utility Fees oder höhere Millage Rates auf Non-Homestead-Properties erhöhen. Klassischer Tax Shift.
Müssen Einnahmen woanders generieren oder Einsparungen vornehmen. 😅
B. Hausbesitzer mit Hauptwohnsitz in genau diesem Haus (Primary Home = Hauptwohnsitz (Homestead))
Typische Ersparnis in Cape Coral: 3.000–8.000 USD pro Jahr (je nach Hauswert). Das macht Florida zum absoluten Steuerparadies: keine Income Tax + fast keine Property Tax = monatlich Hunderte Dollar mehr im Portemonnaie.
Der große Gewinner!
C. Mieter
Indirekt doppelt betroffen: Höhere Mieten (Vermieter geben Steuern weiter) + weniger Mietangebot, weil Homeownership attraktiver wird.
Noch Möglichkeit, selbst Hauseigentümer werden?
D. REITs und Aktiengesellschaften
Invitation Homes (INVH) und Mid-America Apartment Communities (MAA): Deutlich negativ. Beide haben starken Florida-Footprint (INVH ca. 32 % Revenue aus Florida, vor allem Tampa, Orlando, Miami). Ihre Single-Family-Rentals und Apartments sind Non-Homestead → null Entlastung, dafür potenziell höhere Millage Rates. Operating Costs steigen, NOI (Net Operating Income) sinkt. Florida wird für Rental-REITs teurer.
Das bedeutet: Gewerbliche Vermieter fahren weniger Gewinne ein. Vielleicht steigert INVH sein Programm „Resident First Look“. Letztes Jahr hat das Unternehmen gut 1.500 Bestandshäuser verkauft und die Mieter hatten Vorkaufsrecht. Für alle gut. Selbst für das Aktienunternehmen, denn mit dem Tax Shift ist zu erwarten, dass der Immobilienmarkt aktiver wird und die Preise wieder steigen.
Das MAA einzelne Apartments verkauft, ist unwahrscheinlich.
Negativ, ggf. aber Chancen
Die möglichen Wirkungen auf Immobilieninvestments über die Börse habe ich aufgenommen, weil Maxi in ihren beiden Blogartikeln über den Einstieg in Immobilien für junge Leute und im Speziellen über Invitation Homes Inc geschrieben hat.
LGI Homes (LGIH): Stark positiv. Der Entry-Level-Builder (günstige Neubau-Häuser 200–400k USD) profitiert doppelt: Mehr Zuzug und günstigere monatliche Ownership-Kosten = explodierende Nachfrage. Florida macht schon jetzt circa 14 % der Closings aus (651 von 4.685 im Jahr 2025). Bei Umsetzung wird das Segment explodieren. Zusätzlich steigen Vacant-Lot-Preise in ihren Suburbs (Polk County, St. Lucie, Tampa Bay). Builder müssen mehr Land kaufen.
Hierzu ist ein Artikel mit unserem Kooperationspartner, der Liechtensteiner Vermögensverwaltung estably geplant. Bekommst du per Newsletter.
E. Ausländische Investoren (Deutsche, Kanadier, Snowbirds)
- Ferienvillen / Zweitwohnungen: Keine Homestead möglich (braucht Primary Residence + Florida-Intention). Steuern bleiben voll – oder steigen durch Tax Shift. Relativ schlechter.
- Grundstücke (Vacant Lots): Kurzfristig höhere Steuern möglich, mittel- bis langfristig stark positiv. LGIH und andere Builder werden aggressiv Land akquirieren, um die neue Nachfrage zu bedienen. In Boom-Phasen 2020–2022 stiegen Lot-Preise teilweise 30–100 %. Genau die Peripherie-Gebiete (um Cape Coral, Fort Myers, Orlando), wo viele Deutsche kaufen, profitieren.
- Gesamteffekt: Wer eine Ferienvilla als reines Investment hält, verliert relativ. Wer sie an einen Primary-Home-Käufer verkauft, kann einen Aufpreis erzielen (die Steuerersparnis des Käufers fließt in den Preis ein). Zuzug aus High-Tax-Staaten (NY, NJ, CA, IL) wird weiter beschleunigt – Florida wird noch attraktiver als ohnehin schon.
Aber welcher Deutscher möchte schon seinen Traum verkaufen?
Okay, alters- oder interessensbedingt verkaufen selbstverständlich Deutsche irgendwann ihr Florida-Haus. Falls das bei dir oder deinen Freunden sich anbahnt, denke bitte an uns. Hier der Ablauf.
Zusätzliche Markt-Effekte
- Mehr Migration → höhere Hauspreise (besonders Entry-Level).
- LGIH-Aktie als Katalysator: Mehr Orders, höhere Lot-Preise.
- INVH/MAA: Druck auf Mieten und Bewertung.
- Gesamtwirtschaft: Mehr Kaufkraft bei Eigenheimern, aber Druck auf lokale Budgets.
4. Konkrete Rechenbeispiele aus Cape Coral (Lee County, 2025-Steuerbescheide)
Links das Haus der Thompson Family in Cape Coral mit einer Gesamtsteuer im Jahr 2025: 10.703 USD
- School Board (bleibt): 1.279 USD
- Non-School Ad Valorem: 7.309 USD
- Non-Ad Valorem Assessments (Fire, Water etc.): 2.115 USD (bleiben)
Bei voller Umsetzung (ab 2037): Neue Steuer circa 3.394 USD → Ersparnis 7.309 USD / Jahr (68 % weniger). Bei 10-Jahres-Phase-out (andere Gesetzes-Version):
- Jahr 2027: ca. 731 USD Ersparnis
- Jahr 2032: ca. 3.655 USD Ersparnis
- Jahr 2037: volle 7.309 USD
Mietobjekt von Invitation Homes (INVH) mit einer Gesamtsteuer von: 6.267,64 USD
- School: 834,45 USD
- Non-School Ad Valorem: 3.499,65 USD
- Non-Ad Valorem: 1.933,54 USD
Szenario A – INVH behält es als Mietobjekt: Ersparnis 0 USD (Non-Homestead). Steuern bleiben oder steigen leicht.
Szenario B – Verkauf an Mieter + Homestead: Neue Steuer ca. 2.768 USD → Ersparnis für den neuen Eigentümer 3.499,65 USD / Jahr (56 % weniger).
Das zeigt den dramatischen Unterschied:
Der Steuerbescheid wird für einen Eigentümer zur Goldgrube – fürs Mietshaus zum Kostenfaktor.
Achtung: Wir haben in unserem Newsletter auch einige deutsche Immobilieninvestoren, die in Häuser zur Langzeitmiete investiert haben. Diese sollten die Entwicklung – ggf. mit uns an der Seite – aufmerksam verfolgen. Besitzer von Ferienhäuser, Kurzzeitmiete, können die Entwicklung gelassener sehen, denn es betrifft alle Ferienhäuser gemeinsam. Bezüglich Ferienhaus-Business gibt es wichtigere Herausforderungen. 😉
In der Gesamtheit betrachtet …
Wird Florida ein Stück attraktiver. Die Initiative ist noch nicht durch, aber die Wahrscheinlichkeit ist hoch genug, dass du es jetzt auf dem Schirm haben solltest und dich ggf. entsprechend positionierst. Beispielsweise in ein gut gelegenes Baugrundstück investieren?
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