Irrtum: Meine Kinder erben mein Florida-Grundstück automatisch
Die Aufklärung des Irrtums macht für dich vielleicht den Unterschied zwischen Totalverlust und einem respektablen Ansehen weit über den Tod hinaus.
Hast du, deine Eltern oder Familie von 1970 bis zum Erscheinen von Google Maps ein Florida-Grundstück in einer noch nicht vollständig entwickelten Gegend gekauft? Dann lese bitte besonders aufmerksam. Dieser Artikel ist die Essenz aus einigen glücklichen Fällen und vielen Grundstücksverlusten.
Der weitverbreitete Irrtum lautet:
Mein Kind bzw. meine Kinder erben mein Grundstück in Florida. Die werden sich darum kümmern.
Im Prinzip ist der Gedanke richtig. Aber es erfolgt keine automatische Umschreibung und es genügt auch nicht einfach, die Sterbeurkunde nach internationalem Format ans Grundbuchamt zu senden.
Das würde es, wenn du dich vorher – mit unserer Hilfe – darum gekümmert hättest. Denn es gibt ein absolut legales Instrument, wie man im Todesfall sein Florida-Grundstück abseits aller Erbfolgen an jemanden Bestimmten übertragen kann. Dazu mehr im zweiten Teil dieses Artikels.
Das Übliche: Man lernt uns (zu)spät kennen und schätzen
Die meisten unserer Mandanten lernen uns erst kennen, wenn der Stein in den Brunnen gefallen ist bzw. wenn der Todesfall eingetreten ist.
Im krassesten Fall war der Herr Papa bereits im Jahr 1985 verstorben. Mutter und Sohn haben im Glauben, dass ihnen gemeinsam (= Annahme aus dem deutschen Erbschaftsrecht) das Grundstück gehört, 26 Jahre lang die Grundsteuer weiterhin bezahlt. Der Fall kam 2021 zu uns.
Für das rechte Grundstück haben sie 26 Jahre umsonst die Grundsteuer bezahlt, weil ohne sinnvolle Vorsorge-Regelung das Antreten der Erbschaft unwirtschaftlich geworden ist.
Grundsatz: Bei Immobilien gilt das Erbschaftsrecht des Staates, in dem die Immobilie liegt. Nationalität oder Wohnsitz des Erblassers und der Erben entscheidet nicht über das anzuwendende Recht.
Bedeutet:
Die Vererbung der Immobilie richtet sich nach Florida Law.
Gibt es in Florida ein Bankkonto oder eine Immobilie zu erben, muss ein „Probate“ durchgeführt werden. Damit ist ein förmliches Nachlassverfahren beim für das Bankkonto bzw. jeweilige Grundstück zuständigen Nachlassgericht gemeint.
Die meisten unserer „Erbfälle“ hatten Glück, dass sie nicht die teure „Formal Administration“ benötigten. Diese ist immer dann notwendig, wenn der Wert des Grundstücks über 75.000 Dollar liegt oder der Todesfall noch keine 2 Jahre her ist.
Bei dem vereinfachten Nachlassverfahren, der „Summary Administration“, fallen in einem aktuellen und einfachen Fall – einziger Sohn erbt von seinem Vater – pauschale Anwaltsgebühren in Höhe von 3.500 USD zzgl. Gerichtskosten in Höhe von 358,63 USD zzgl. Eintragungskosten, zzgl. Kurierdienstkosten und ggf. zuzüglich Übersetzungskosten eines amtlich zugelassenen Übersetzers an.
Bedeutet:
Unter 4.000 Euro kommt man selbst in einem einfachen Fall nicht weg, ein Grundstück zu erben.
Angebot einer deutsch-englischsprachigen Rechtsanwaltskanzlei in Florida auf ein Erbgrundstück im Wert von 10.000 USD.
Hinzu kommt das Finden eines geeigneten Rechtsanwalts mit Lizenz in Florida. Also nicht den Freund des Onkels, der in Chicago Jura studiert hat.
Anwälte in Florida haben höhere Stundensätze, als wir in Deutschland gewohnt sind
Nicht einfache Fälle werden üblicherweise nach Stundensatz + Auslagen + externen Kosten berechnet. Der Stundensatz verschiedener Anwaltskanzleien liegt zwischen 350 und 500 USD. Eine übliche Anzahlung beträgt 5.000 Dollar.
In deinem Fall wird das vermutlich nicht der Fall sein, aber bei uns haben schon Erben nach Hilfe gefragt, bei denen eine realistische Wertermittlung für das Grundstück 10.000 Dollar ergeben hat.
Damit sind jegliche weiteren Handlungen unwirtschaftlich.
Warum?
Im Gegensatz zum Immobilienmakler, der üblicherweise erst nach dem erfolgreichen Verkauf vergütet wird, bekommt der Rechtsanwalt mit Abschluss des Mandantenvertrags sein Honorar bzw. die Anzahlung.
Man muss Dollar nach Amerika senden! Das kann praktischerweise per Abbuchung von einer Kreditkarte erfolgen. Amerikaner sind, was den Empfang von Geld angeht, doch sehr pragmatisch.
Denkst du, dass dann noch 5.000 Dollar vom Erbe übrig bleiben?
Diese kurze Rechnung zeigt die Realität:
– 1.500 USD pauschale Sicherheit (15 %) für die zu erwartende Steuer (FIRPTA)*
– 1.500 USD Honorar eines Steuerberaters für das Beantragen einer US-Steuernummer, die Erstellung der steuerlichen Dokumente für den Verkauf von einem Ausländer und im Anschluss die Steuererklärung
– 1.000 USD für den Notariatsservice (Title Company)
– 1.000 USD Verkaufskosten der Immobilienmakler.
* nach aktuellem Steuergesetz innerhalb des Freibetrags für Ausländer. Also bekommst du die Sicherheit nach Abgabe der Steuererklärung (Tax Return) zurück. Kann derzeit aber nur auf ein US-Konto ausgezahlt werden.
Bleibt etwas übrig?
Nein!
Es sei denn, die Erbmasse ist größer.
Wir hatten Mandanten mit Grundstücken im Wert von 50.000, 150.000 und 250.000 Euro.
Wenn die Grundstücke allerdings in verschiedenen Landkreisen (Counties) liegen, muss in jedem Landkreis ein eigenes Erbschaftsverfahren durchgeführt werden.
Könnte man die Verfügung im Todesfall günstiger und besser lösen?
Ja, mit unserer Hilfe im Voraus.
Das sollte man auch tun, denn Erbschaftsverfahren können sich ein gutes Jahr hinziehen! In der Zeit ist niemand handlungsfähig für das Grundstück. Jedenfalls kann es nicht verkauft oder sonst wie übertragen werden.
Steuern zahlen und Grundstückspflege beauftragen kann man immer machen. Sollte man auch, denn wenn zwei Jahre lang die Grundsteuer nicht bezahlt worden ist, beginnt automatisch das Risiko der Zwangsversteigerung (Tax Deed Auction).
Die Lösung:
Hinterlegung, wer das Grundstück im Todesfall erhalten soll.
Genau dafür – und damit es dir nicht so geht wie oben beschrieben – haben wir für unsere neuen Mandanten ein besonderes Paket geschnürt:
- Beratungsstunde (1x für dich, um alles zu besprechen, 1x für den Erben für den Zeitpunkt, wenn er davon erfährt bzw. das Grundstück übernimmt)
- Ausarbeitung und Erstellung der Urkunde, die zur Gültigkeit bei Gericht in Florida hinterlegt wird (diese Urkunde kann zu Lebzeiten jederzeit durch eine neue ersetzt werden, du kannst deine heutige Entscheidung im Laufe der Zeit revidieren)
- Vorbereitung deines Notartermins in Deutschland, Österreich oder der Schweiz
- Einreichung der Urkunde beim jeweils zuständigen Gericht in Florida
- Monitorisierung des Grundstücks während deiner Lebzeit bzw. solange, bis das Grundstück einen neuen Eigentümer mit deiner Zustimmung bekommen hat. Das schützt dich gleichzeitig vor Property Fraud (= Diebstahl des Grundstücks)
- Veranlassung der Umschreibung des Grundstücks im Todesfall. Deine Erben bekommen spätestens jetzt von uns Kenntnis, müssen aber keinerlei Gebühren mehr bezahlen, weil du das schon im Voraus getan hast.
Er oder sie treten genau in den Zustand des Grundstücks ein, wie du es hinterlassen hast. Im besten Fall mit Freude.
Schließlich bereitet es vielen Leuten Freude, Land in Amerika zu besitzen!
Möglicherweise entwickelt sich der Wert in dieser Region so positiv, dass mit dem Grundstück noch richtig Gutes passiert.
Es ist weise, sich unseres Services zu bedienen, denn es macht dir einen ruhigen Kopf, alles für den Fall der Fälle organisiert zu haben – und es ist wesentlich günstiger, als wenn anschließend ohne Regelung streng nach Gesetz verfahren werden muss.
Häufig aufkommende Fragen (FAQ)
Wen kann ich als Erbe eintragen?
Das ist ganz allein deine Entscheidung! Du kannst die aus Deutschland gewohnte gesetzliche Erbfolge eintragen und sparst dir mit unserer Beauftragung den langen und teuren Weg, der sonst auf deine Erben zukommt. Du kannst auch nur einen deiner üblichen Erben eintragen. Vielleicht jemanden, der wirklich etwas mit dem Vermögenswert in Florida anfangen kann. Du kannst eine oder mehrere Personen frei wählen. Das kann auch eine juristische Person wie ein Verein oder die Kirche sein.
Lass dich gerne von uns diesbezüglich beraten. Insbesondere falls du wohltätige Organisationen damit bedenken möchtest. Ohne unsere Hilfe können sie oft nicht damit umgehen. Wir kennen da ganz traurige Fälle.
Gilt das auch für Häuser, Villen oder Eigentumswohnungen?
Ja, das rechtliche Instrument ist dasselbe. Bist du Inhaber einer finanzierten Immobilie (z.B. Ferienhaus), gibt es ein paar mehr Dinge zu bedenken.
Muss der Erbe davon wissen?
Nein. Aber aus Erfahrung ist es sinnvoll, dass man in der Familie abspricht, wer Interesse hat, später die Vermögenswerte in Florida zu übernehmen. Falls das momentan nicht gewünscht ist, vereinbaren wir mit dir individuell, wie wir im Fall der Fälle dafür sorgen, dass die richtige Person das erhält, was du ihr hinterlassen möchtest, und helfen ihr bei allem Notwendigen.
Kann ich meine Meinung ändern?
Ja. Jederzeit. Die bereits bestehende Regelung wird durch eine neue Festlegung aktualisiert. Wenn du uns an deiner Seite hast, sind wir stets für dich da, deine Florida-Angelegenheiten zu regeln.
Eine Bitte
Leider erfahren viele Menschen zu spät davon, dass es so einen wunderbaren vorsorglichen Service gibt. Deswegen bitte ich dich, diesen Artikel an Freunde und Bekannte weiterzureichen, damit sie davon Kenntnis erlangen können. Herzlichen Dank!
Weitere oder individuelle Fragen?
Gerne öffentlich über die Kommentarfunktion am Ende der Seite (= gratis) oder persönlich via Kontaktformular.
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Zu deinem krassesten Fall.
Es ist leider tatsächlich häufig so, das Hinterbliebene geistig oder mental oftmals nicht in der Lage sind das Vermögen des Erblassers zu verwalten bzw. die Finanzkonstruktion zu verstehen bzw. zu Lebzeiten auch kein Interesse hatten. Und das beginnt mit einem zweiten Bankkonto oder Depot bei einer anderen Bank.
Mein Bruder als Banker beschreibt das treffend so. Es gibt Partner die 20 Jahre zusammen sind und einer davon nicht mal weiß wo die Heizung eingeschaltet wird oder wo der FI Schalter im Haus ist oder kein Interesse da ist wie in deinem Fall, sich damit außeranderzusetzen weil die Kohle da ist.
Für aktive Menschen unvorstellbar, aber beileibe keine Einzelfälle. Ich muss da im Umfeld selber gar nicht soweit schauen.
Absolut Tobi. Wunderbare Ergänzung des Artikels. Wir beide machen einen Hinweis, damit andere ihre Augen öffnen. Ein erster kleiner und sinnvoller Schritt könnte das Anlegen eines Notfall-Ordners sein. In dem sind die wichtigsten Dokumente, Anleitungen, Ansprechpartner oder Hinweise auf Zugangsdaten hinterlegt. Wer hat so etwas schon? Wer benötigt Unterstützung dabei?
Gestern diesen Artikel veröffentlicht und heute bereits den ersten Fall per WhatsApp :
Für ein Grundstück, welches sich aktuell im Verkauf befindet, eine absolute Katastrophe. Üblicherweise müsste ein Makler das Angebot vom Markt nehmen und ggf. Interessenten informieren, dass das Grundstück aktuell nicht verkauft werden kann … bis der neue Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft im Grundbuch eingetragen und handlungsfähig ist.
Die Vermarktung mit uns an der Seite geht nahtlos weiter, denn wir haben in alle Richtungen vorgesorgt und kümmern uns um die Umschreibung – außerhalb/ohne eines Erbschaftsverfahrens. Es muss lediglich bei uns die Sterbeurkunde im Original vorgelegt werden. Jegliche weitere Bürokratie übernehmen wir – und wurde schon im Vorfeld mit dem Aufsetzen unserer Strategie bezahlt. Der neue Eigentümer, selbst wenn er nur den Verkauf zu Ende führen möchte, hat keine uneingeplanten Kosten.
Wunderbarer Service?